Bu yazımızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (“TBK”) 347. maddesinde düzenlenen, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin kiracıyı herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye etmesine ilişkin yasal prosedürü inceleyeceğiz.

TBK, konut ve işyeri kiralarında hem kiracı hem de kiraya veren için kira sözleşmesinin feshine ilişkin yolları düzenlemiştir. Kanun koyucu, anlaşılabilir şekilde kiracıyı daha etraflı şekilde korunmaya değer taraf olarak görmüştür. Kiracı yönünden kira sözleşmesinin feshine ilişkin düzenlenen yollar uygulamada daha kolay şekilde icra edilebilmektedir. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri belirli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmesinde sözleşmenin bitiş tarihinin düzenlenmesi halinde belirli süreli kira sözleşmesinden bahsedilir. Sözleşmede herhangi bir bitiş tarihi düzenlenmediyse de belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Kiracı, TBK md.347 düzenlemesi uyarınca belirli süreli kira sözleşmesini bitiş tarihinden on beş gün önce; belirsiz süreli kira sözleşmesini ise her zaman yazılı (TBK md.348) bildirimde bulunmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracının belirli süreli kira sözleşmesinin bitiş tarihinden on beş gün evvel yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını ve belirsiz süreli hale geleceğini de söylemek gerekir.

Görüldüğü üzere kira sözleşmesi, kiracı tarafından bildirim yoluyla kolayca sona erdirilebilmektedir. Ancak, kanun koyucunun kiracının haklarını korurken kiraya verenin mülkiyet hakkını ve bunda özgürce tasarrufta bulunma isteğini tamamen göz ardı ettiği de söylenemez. Bununla birlikte, kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesinin daha katı hukuk kurallarına bağlandığı aşikardır. Aşağıda detaylıca izah edeceğimiz üzere, kiraya verene on yıl gibi uzun bir süreye bağlanmak kaydıyla bozucu nitelikte yenilik doğuran bir fesih hakkı tanınmıştır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi

Uygulamada konut ve işyeri kiralarında akdedilen sözleşmelerde kira süresinin ekseriyle bir yıl olarak düzenlendiği görülmektedir. Hatta tarafların kira süresini bir yıl olarak kararlaştırmaktaki motivasyonunun, bir yıllık kira süresince karşılıklı memnuniyet halinde kira süresinin uzatılabileceği görüşüne dayandığı anlaşılmaktadır. Bu yaygın görüş hukuken yanlıştır zira yukarıda da bahsedildiği üzere kira sözleşmesinin bir yıl için belirli süreli düzenlenmesi halinde kiracı tarafından yasada öngörülen sürelerde fesih bildirimi yapılmaması halinde kiraya verenin yasada düzenlenmiş nedenler dışında iradesine bakılmaksızın sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılır ve belirsiz süreli hale gelir. Kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sonlandırması hukuken mümkün değildir. Bir kira yılının sonunda kiracı tarafından sonlandırılmamış sözleşmenin artık belirsiz süreli hale geldiğinden söz edilecektir.

Buna karşın, kira sözleşmesinin kiracı ve kiraya veren taraflarca belirsiz süreli olarak düzenlenmesi halinde TBK md.347 uyarınca kiraya verenin sözleşmeyi kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yapacağı fesih bildirimiyle sonlandırabileceğini söylemek gerekir. Kiraya verenin kiracıya yapacağı fesih bildiriminin yazılı olması TBK md.348’de öngörülen bir geçerlilik şartıdır. Ayrıca kiraya veren, yazılı fesih bildirimini on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce gerçekleştirmelidir.

Örneğin, 01.01.2023 tarihli ve belirsiz süreli olarak düzenlenmiş bir kira sözleşmesini ele alalım. İşbu sözleşmede on yıllık uzama süresinin son günü 31.12.2033 tarihidir. Bu sebeple, kiraya veren en geç 30.09.2033 tarihinde kiracının tebellüğ edeceği fesih bildirimi ile kiracının taşınmazı 01.01.2034 tarihinde tahliye etmesini isteyebilir.

Belirli Süreli Sözleşmelerde 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi

Yukarıda da değindiğimiz üzere, kiracı ve kiraya verenler arasında akdedilen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde genel eğilim sözleşmede kira süresinin bir yıl olarak düzenlenmesidir. Bu durumda belirli süreli kira sözleşmesinden bahsetmek gerekecektir. Belirli süreli kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sözleşmede belirlenen süre içerisinde bildirim yoluyla feshedilemeyeceğini söylemiştik. Bu sebeple, kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirmesinin yolunun sözleşmenin belirsiz süreli hale geldikten sonra on uzama yılının tüketilmesinden geçtiğini söylemek gerekir. Burada referans alınacak kanun maddesi yine TBK md.347 olacaktır.

Örneğin, 01.01.2023 tarihli ve bir yıl süre için düzenlenmiş bir kira sözleşmesini ele alalım. İşbu sözleşmede bir yıl olarak belirlenmiş kira süresinin son günü 31.12.2023 tarihidir. Bu tarihten on beş gün öncesine kadar kiracı tarafından yazılı fesih bildirimi yapılmadığı takdirde sözleşme belirsiz süreli hale gelecektir ve böylece on yıllık uzama süresi 01.01.2024 tarihi itibariyle başlayacaktır. Böylece, işbu sözleşmede on yıllık uzama süresinin son günü 31.12.2034 tarihi olacaktır. Bu sebeple, kiraya veren en geç 30.09.2034 tarihinde kiracının tebellüğ edeceği fesih bildirimi ile kiracının taşınmazı 01.01.2035 tarihinde tahliye etmesini isteyebilir.

Dava Yolu

Yukarıda kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda sözleşmenin feshi bildiriminin usulünü açıklamıştık. Kiracı, işbu fesih bildiriminin ardından kiralananı iade borcunu tahliye olarak ve anahtarı teslim ederek yerine getirirse dava konusu edilecek bir uyuşmazlıktan bahsedilemeyecektir. Ancak kiracının kiraya veren tarafından usule uygun olarak yapılmış fesih bildirimine rağmen kiralananı tahliye etmemesi halinde kiraya veren için dava yolunun açık olduğunu söylemek gerekir.

Kiraya verenin TBK md.347’de düzenlenen koşullara uygun şekilde kiracıya fesih bildiriminde bulunmuş olması halinde, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi istemli bir dava açılabilecektir.

Aşağıda, on yıllık süreye dayalı tahliye istemli olarak açılan bazı davalara ilişkin Yargıtay kararlarından yol gösterici olabilecek bölümlere yer vermekteyiz:

“Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği…” (Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E. , 2021/614 K.)

“Somut olayda on yıllık uzama süresi 01.05.2010 tarihinde sona ermiş olup 01.07.2014 tarihinden sonra açılacak dava için 01.05.2014 döneminden 3 ay öncesine ait ihtarname gönderilmediği anlaşılmıştır. Öte yandan davacı yazılı kira sözleşmesine göre kiralayan olmayıp kiraya verenin vefatından sonra M.. Z.. ile birlikte elbirliği ile maliktir. Ancak maliklerin birlikte gönderdiği bir ihtarname de bulunmamaktadır. Mahkemece Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” (6. Hukuk Dairesi 2015/6341 E.  ,  2015/8983 K.)

“Davacılar vekili, dava dilekçesinde ve 03.07.2014 keşide tarihli ihtarnamede konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi işyeri olarak 01.01.1989 tarihinde kiraya verilen taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, taşınmazdan tahliyesi istenilen davalının bahsi geçen taşınmazı kullanmadığını, taşınmazı …… ….. Ltd.Şti isimli şirketin kiracı sıfatı ile kullandığını, taşınmazda bulunmayan davalının taşınmazı tahliye etmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalının kiralananda başlangıçta yukarıda belirtilen kira sözleşmesi ile kiracı olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Bir kira sözleşmesi ya tarafların ortak iradesi, ya bir yargı kararı ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Kiralananın el değiştirmesi, bir başkasına satılması ya da kira sözleşmesinin yok olması veya yırtılması sözleşmeyi sona erdiren nedenlerden değildir. İkinci yapılan kira sözleşmesi, ilk yapılan kira sözleşmesinin ortadan kaldırıldığı ya da feshedildiği anlamına gelmez. Zira ikinci sözleşmenin tarafları farklı olup davada dayanılan kira sözleşmesi halen ayaktadır ve geçerliliğini sürdürmektedir. Davalı, dayanılan kira sözleşmesinin feshedildiğini, kiralananın yöntemine uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğini kanıtlayamadığına göre, uyuşmazlığın 01.01.1989 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre çözümlenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (6. Hukuk Dairesi         2016/8018 E.  ,  2016/5813 K.)

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi Davalarında Avukatın Önemi

Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerle kiralanan konut ya da işyerlerinin on yıllık uzama süresi sonunda tahliyesine ilişkin fesih bildirim ve dava prosedürlerinin ne şekilde katı hukuk kurallarına ve hak düşürücü sürelere bağlandığını yukarıda detaylıca izah ettik. Kiraya verenin yasanın kendisine tanıdığı ve katı hukuk kurallarına bağladığı hakkını doğru şekilde kullanmasının talebinin sonuç bulabilmesi için ne denli önemli olduğu aşikardır. Bu sebeple, on yıllık uzama süresi sonunda kira sözleşmesinin feshine ve kiracının tahliyesine ilişkin dava yolunda alanında uzman bir avukatla çalışmanın büyük önem arz ettiğini bildirerek yazımızı sonlandırıyoruz.