İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şuyu bir diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu olan, yani esasen bir ortak mülkiyet ilişkisinin parçası mal üzerindeki ortak mülkiyeti paylaştırmak suretiyle sona erdiren dava türüdür.

Bilindiği üzere hukukumuzda ortak mülkiyet iki şekilde olmaktadır. Bunlardan biri elbirliğiyle mülkiyet, diğeri paylı mülkiyet türüdür. İki türde de mal üzerinde mülkiyet hakkı ortaktır. Paylı mülkiyette ortakların pay oranları değişebilecekken ve ortaklar mal üzerinde payları oranında mülkiyet hakkına sahipken, elbirliğiyle mülkiyette ise ortakların tamamı belirli pay oranları olmaksızın malın her noktasında mülkiyet hakkına sahiptirler. İki mülkiyet türünde de malikler veya maliklerden biri, söz konusu ortak mülkiyeti sona erdirmek ve ortak mülkiyeti kişisel mülkiyete çevirmek istemesi halinde izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasını açması gerekmektedir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Kime Karşı Açılır?

İzale-şuyu davası, uyuşmazlık konusu malın tüm ortaklarına karşı açılmak zorundadır. Ortaklığın giderilmesini, paylı ve elbirliğiyle mülkiyetin ortadan kaldırılmasını isteyen ortak veya ortaklar, kalan ortakların tamamına karşı bu davayı açabilirler. Bir ortağın dahi dışarıda bırakılması davanın reddedilmesine sebep olur.

İzale-i şuyu davasını açacak olan malikin küçük, kısıtlı veya tüzel kişi olduğu durumlarda bu davayı onun yerine açacak olan kişi onların yasal temsilcisidir. Malikin velisi, vasisi veya malik tüzel kişi olduğunda tüzel kişinin yöneticileri bu noktada yasal temsilci olur.

İzale-i şuyu davası taraflarından birinin dava sürecinde vefat etmesi durumunda yasal mirasçılarının tamamı davayı vefat eden kişi yerine takip ederler. Dava açılmadan önce veya dava sırasında davalı paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde mirasçılık belgesinde adı geçen tüm mirasçıların ortak sıfatıyla davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Aksi halde dava reddedilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Paylaşma

İzale-i şuyu davasının ne tür bir dava olduğundan ve kimlere karşı açılacağından yukarıda detaylı şekilde bahsedildi. Uygulamada akıllara gelen en önemli hususlardan biri ise davanın kabulu halinde paylaşımın ne şekilde olacağıdır.  Bu noktada çeşitli yöntemler hem davanın taraflarının taleplerine göre, hem de dava konusu malın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Esas olarak dava süresince davacı ve davalı tarafların malın paylaşılması hususunda bir anlaşmaya varması aranır. Taraflar malın paylaşımı hususunda anlaşmaya varamaz ise, TMK m.699/2’de belirtildiği üzere, tarafların birinin istemi üzerine hakim tarafından aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine veya bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Aynen Taksim Yoluyla İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Malın aynen taksimi, dava konusu malın fiziki olarak bölünme işlemi sonucu paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Tarafların malın paylaşılması konusunda anlaşmadıkları/anlaşamadıkları durumda TMK m.699/2’de belirtildiği  üzere tarafların birinin talebi doğrultusunda hakim tarafından söz konusu malın aynen taksim yoluyla paylaşımına karar verilebilir. Hakimin bu kararı verebilmesi için malın aynen taksime elverişli olup olmadığını araştırması gerekmektedir. Aynen taksim şartları mevcutsa ve mal aynen taksime elverişli ise hakim tarafından aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Aynen taksimin mümkün olup olmaması ise somut mala bağlı olarak birçok kıstası içermektedir. Taşınmazın niteliği, yüz ölçümü, imar durumu, arazi türü, ortak paydaş sayısı ve pay türleri olmak üzere tüm özellikler incelenerek bir sonuca varılır. Aynen taksimin mümkün olduğuna hakim tarafından kanaat getirildiği durumda bu doğrultuda paylaşım yapılır.

Kimi zaman aynen taksim sonucu her paydaşa payı oranında değer içeren mal denk düşmeyebilmektedir. Bu durumda eksik değerdeki parçanın parasal karşılığı, eksik parçası olan paydaşa verilerek denkleştirme sağlanır.

Satış Yoluyla İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Dava konusu malın aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlarda, söz konusu malın satışı gerçekleştirilerek satış sonucu elde edilen parasal değerin ortaklara paylaştırılmasına ve bu sayede ortaklığın giderilmesi yöntemine satış yoluyla izale-i şuyu denmektedir. Bu noktada malın satışı için devreye mahkeme kararı akabinde satış müdürlükleri ve icra daireleri girmektedir.

Satış, ilgili kurumlar vasıtasıyla ve açık arttırma yöntemiyle gerçekleştirilir. Bu açık arttırma, tüm ortakların rızası olması durumunda TMK m.699/3 uyarınca yalnızca ortaklar arasında yapılabilir.

Satıştan evvel bilirkişi tarafından malın değeri hesaplanır ve o doğrultuda mal satışa çıkartılır. Satış masrafları ve diğer tüm giderler malın değerinin üzerine eklenir ve açık arttırma, ortaya çıkan son değerin yarısı olan miktardan başlar ve açık arttırma sonucunda en yüksek teklifi veren tarafından mal satın alınır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İzale-i şuyu davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Bu davada türünde yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerine aittir. Örneğin Şişli ilçesinde bulunan bir taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesi adına izale-i şuyu davası açılmak isteniyorsa bu hukuki işlem İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde gerçekleştirilmelidir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

İzale-i şuyu davasına konu edilen taşınmazın üzerinde bir takım bütünleyici parçalar varsa ve bu bütünleyici parçaların mülkiyeti konusunda paydaşlar arasında anlaşmazlık mevcutsa, bu anlaşmazlığın çözümü adına paydaşlardan biri tarafından ayrıca muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekmektedir.

İzale-i  Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Gayrimenkul Avukatının Önemi

İzale-şuyu davası, yazımızdan da anlaşılacağı üzere içerisinde birçok farklı hukuki hususu barındıran bir dava türüdür. Uygulamada vatandaşların taleplerini eksik ve yanlış bir şekilde ileri sürmelerinden dolayı hak kaybına uğradıkları görülmektedir. Sürecin doğru bir şekilde takibi sonucu herhangi bir hak kaybına uğramadan paylı mülkiyetinizin ferdi mülkiyete döndürülmesi için bu alanda bilgili bir gayrimenkul avukatına danışmanız tavsiye edilir.