İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı kanun koyucu tarafından Türk Medeni Kanunu’nun 722.maddesi ve devam hükümlerinde düzenlenen, hak sahibine bir taşınır ve taşınmaz mal üzerinde, malvarlığı üzerinde, haklar üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan, en geniş nitelikte olan irtifak hakkı türüdür.

İntifa hakkına sahip olan kişi hakka konu mal veya hakka ilişkin sınırlı aynı hakka sahip olmuş demektir. Bu sınırlı aynı hakkı malik de dahil olmak üzere herkese karşı ileri sürebilmektedir. Belirtmek gerekir ki uygulamada mülkiyet hakkından sonra sahibine en fazla imkan ve esneklik sağlayan hak türü intifa hakkıdır. Şu kadar ki bir mal üzerinde intifa hakkı kurulduğu zaman mülkiyet hakkının pratikte işlevi kalmamakta, malik açısından yalnızca kuru, çıplak ve neredeyse formaliteden bir mülkiyet ortaya çıkmaktadır.

Bu yazımızda genel olarak intifa hakkı ile ilgili bilgiler verilecek, intifa hak sahibinin ve malikin hak ve yükümlülüklerinden, intifa hakkının nasıl kurulacağından ve sona ereceğinden ve intifa hakkını ilgilendiren süre kısıtlamalarından bahsedilecektir.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

İntifa sahibinin sahip olduğu haklar ve uymak, yerine getirmek zorunda olduğu yükümlülükler Türk Medeni Kanun’unda belirtilmektedir. Buna göre hak sahibinin hakları şunlardır:

una göre hak sahibinin hakları şunlardır:

Hak Konusu Mala Zilyet Olma Yetkisi: Zilyetlik, bir malı elde bulundurma durumuna verilen addır. Kişi fiili olarak kendi hakimiyetinde olan, elinde bulundurduğu malın zilyeti olarak tanımlanır. İntifa hakkı sahibinin de hakka konu mal üzerinde zilyet olma, malı fiili hakimiyeti kapsamında bulundurma yetkisi mevcuttur.

Hak Konusu Malı Yönetme Yetkisi: Bu yetki, hak konusu mala ilişkin her türlü yönetmeyi akla getirebilir. İntifa hakkı sahibi, taşınır veya taşınmaz mal ile ilgili kararlar alabilir ve bu kararları malikten izin almadan gerçekleştirebilir. Bu noktadaki tek koşul kanuni sınırlar içerisinde kalmasıdır.

Hak Konusu Malı Kullanma Yetkisi: İntifa hakkının en temel yetkilerinden biri malı kullanma yetkisidir. Hak sahibi malı, yine kanuni sınırlar içerisinde kalmak suretiyle, dilediği şekilde kullanabilmektedir. Kanuni sınırlar yine TMK uyarınca belirlenmiştir. Örneğin intifa hakkı sahibi malı, mala zarar verici bir şekilde kullanamaz. Malı özenli ve amacına uygun bir şekilde kullanmak zorundadır.

Hak Konusu Maldan Yararlanma Yetkisi: İntifa hakkına konu maldan yararlanma durumu çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Kanun koyucu da bu durumu göz önünde bulundurarak farklı durumlar için farklı düzenlemeler getirmiştir. TMK m.804’te mala ilişkin doğal ürünlerden bahsedilmiştir. Buna göre intifa hakkı süresi içinde olgunlaşmış olan doğal ürünler intifa hakkına ait olmaktadır. Örneğin intifa hakkına konu bir arsa içerisinde olgunlaşan meyvelerin sahibi de malik değil intifa hakkı sahibi olacaktır.

Kanun koyucu TMK m.805’te ise yararlanmayı faiz açısından ele almıştır. Buna göre bir miktar para veya sermaye yahut gelir intifa hakkına konu edilmiş ise, bu miktarlara ilişkin faizler –intifa hakkı süresi içinde kalmak kaydıyla- intifa hakkı sahibine ait olmaktadır.

Defter Tutulmasını İsteme Yetkisi: TMK m.811 uyarınca bu hak hem malike hem de intifa hakkı sahibine tanınmıştır. İntifa hakkına konu mallara ilişkin noterlikçe resmi defter tutulmasını intifa hakkı sahibi de, malik de talep edebilir. Ortaya çıkan giderler eşit olarak iki tarafça karşılanır.

İntifa hakkı sahibinin hakka ilişkin sahip olduğu yetkiler açıklandı. Bunların yanında kişilerin uyması gereken yükümlülüklerde TMK m.812 ve devamında belirtilmiştir. Bu yükümlülükler:

Hak Konusu Malın Korunması Yükümlülüğü: İntifa hakkı sahibi TMK m.812 uyarınca hak konusu malı gerektiği gibi korumakla ve muhafaza etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün içeriğinde ilgili malın korunması ve hasar görmüş ise onarımı için gerekli işlemleri gerçekleştirmek yer almaktadır.

Malın korunması ile ilgili işlemler büyük çapta ve ciddi adımlar atılmasını gerektiriyor ise intifa hakkı sahibi bu durumu malın malikine bildirmekle ve ilgili işlemlerin gerçekleştirilmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bakım ve İşletme ve Vergi Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü: İntifa konusu malın bakımlarını ve işletme giderlerini ve vergi giderlerini ödeme yükümlülüğü TMK uyarınca intifa hakkı sahibi üzerinde bırakılmıştır. Varsa borçların faizlerini de intifa hakkı sahibi ödemek zorundadır. Malik bu giderleri ödediği takdirde bu miktarı intifa hakkı sahibinden tazmin edebilir.

Hak Konusu Malı Sigorta Ettirme Yükümlülüğü: İntifa hakkı konusu mal ve o malı ile ilgili yönetim göz önünde bulundurularak taşınmaz üzerinde tehlikeli bir işletme faaliyeti gösterildiğine kanaat getirilirse intifa hakkı sahibinin malik lehine malı sigorta ettirme yükümlülüğü ortaya çıkmaktadır.

Malikin Hak ve Yükümlülükleri

Kanunda yalnızca intifa hakkı sahibine değil, malın malikine ilişkin de hak ve yükümlülükler getirilmiştir. Malik bu hakları aşağıda bahsedileceği şekilde kullanarak intifa hakkı sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmediği durumda bu durumlara itiraz gerçekleştirebilir, taşınır veya taşınmaz malı geri alabilir ya da ortaya çıkan zararını tazmin edilmesini sağlayabilir. Bunun yanında yine malik aşağıda belirtilecek yükümlüklerine de uygun davranmak zorundadır.

Malikin TMK uyarınca sahip olduğu haklar ve yetkiler şunlardır:

Eşya Üzerinde Tasarruf Yetkisi: Malikin hak konusu mala ilişkin birçok yetkisinin intifa hakkıyla birlikte ortadan kalktığı, mülkiyet hakkının adeta çıplak bir hakka dönüştüğü yukarıda belirtilmiştir. Fakat mal hala malikin olduğundan dolayı eşya üzerindeki tasarruf yetkisi devam etmektedir. Malikin tasarruf yetkisi devam eder, malı satabilir.

Gözetim Yetkisi: Bu yetki malike hak konusu malın intifa hakkı sahibince ne şekilde kullanıldığını denetleme, hukuka aykırı ve amacının dışında kullandığı takdirde de bu duruma itiraz etme yetkisi verir.

Güvence(Teminat) İsteme Hakkı: Malın amacı dışında kullanılması ve zarar görmekte olması durumunda malik bu duruma itiraz edebilir ve intifa hakkı sahibinden güvence talep edebilir. Eğer intifa hakkına konu olan şey tüketilebilen bir mal ise veya kıymetli evrak ise herhangi bir tehlike veya zarar meydana gelmeden dahi malik TMK m.808/2 uyarınca intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilmektedir.

İntifa Hakkı Sahibinin Zilyetliğini Sona Erdirme Hakkı: TMK m.810’de güvence verilmemesinin sonuçları düzenlenmiştir. Eğer intifa hakkı sahibi malik tarafından kendisine verilen süre içerisinde güvence göstermez ise veya malikin itirazına rağmen malı amacı dışında, hukuka aykırı bir biçimde kullanmaya devam ederse malikin talebi üzerine ve sulh hakiminin vereceği karar doğrultusunda intifa hakkı sahibinin mal üzerindeki zilyetliği kaldırılabilir. Hakim tarafından yeni bir karara kadar hak konusu eşya kayyıma devredilir.

Defter Tutulmasını İsteme Yetkisi: TMK m.811 uyarınca bu hakkın intifa hakkı sahibine ve malike tanındığı yukarıda açıklanmıştı. Malik de intifa hakkı sahibi gibi intifa hakkına konu mallara ilişkin noterlikçe resmi defter tutulmasını talep edebilir. Ortaya çıkan giderler eşit olarak iki tarafça karşılanır.

Yönetime Katılma Hakkı: Yönetme hakkı yukarıda belirtildiği üzere intifa hakkı sahibine ait olsa da, malikin çok az da olsa yönetime katılma hakkı mevcuttur.

Malikin sahip olduğu hak ve yetkiler TMK hükümleri ışığında açıklandı. Bu noktada malikin yükümlülüklerinden bahsedilmesi yerinde olacaktır:

Malın Öz Değerinin Korunmasına İlişkin Masraflar: İntifa hakkı konusu mala ilişkin rutin olağan giderlerin ve masrafların intifa hakkı sahibine ait olduğu yukarıda açıklanmıştı. TMK m.812 ve  813’te düzenlenen bu giderlerin yanında başka türlü giderler ortaya çıktığında ise sorumluluk malike ait olacaktır. Kısaca malın öz değerinin korunmasına yönelik, intifa hakkının kullanımı dışındaki masraflar malike aittir. Kanun koyucu da bu durumu m.812/2 ve m.813/3 hükümlerinde açıkça ortaya koymuştur.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkının kurulması Türk Medeni Kanunu’nun 795.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkının konusuna göre kanun koyucu kurulma yönünden ayrıma gitmiştir. İntifa hakkının konusu bir taşınır mal ise zilyetliğin devri ile, alacak ise alacağın devri ile, taşınmaz mal ise tapu kütüğüne tescil ile intifa hakkı kurulmaktadır.

Taşınır malın başka bir kişiye intifa hakkı kurulması amacıyla teslimi halinde intifa hakkı kurulmuş olur. Alacak hakkı üzerinde intifada ise alacağın devri ile ise intifa hakkı kurulur. Taşınmaz mal söz konusu ise tescil kurucu işlem teşkil etmektedir.

Uygulamada intifa hakkı en çok taşınmazları konu eden bir biçimde ilişkin karşımıza çıkmaktadır. İntifa hakkının temel olarak nasıl kurulmasının yanında kurulmasının temelinde neyin yattığı da önemlidir. İntifa hakkının kazanılmasına sebep olan hukuki unsurun neler olabileceği aşağıda sırasıyla açıklanacaktır.

Sözleşme İle İntifa Hakkı

Bir sözleşme yapılması ve bu sözleşme sonucunda intifa hakkının kurulması en yaygın ve alışılagelmiş yöntemdir. Sözleşme sonucunda intifa hakkı tesis edilebilir. Bu noktada intifa hakkı konusu edilmek istenen malın niteliği sözleşmenin niteliği açısından en önemli unsurdur.

İntifa hakkı konusu taşınmaz mal ise sözleşme resmi şekilde ve tapuda gerçekleştirilmelidir. Nitekim TMK m.795/2 hükmü taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescili hususlarında mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirterek bu durumu ortaya koymuştur. Resmi şekilde ve tapuda gerçekleştirilmeyen sözleşmeye dayanarak kurulan intifa hakkının temeli yoktur.

Taşınırlar açısından da intifa hakkının kurulmasında mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Buna göre yapılacak sözleşmenin resmi şekilde yapılmasına gerek yoktur, adi şekilde yapılmış sözleşme yeterlidir. Bu sözleşme doğrultusunda malın teslimi ile intifa hakkı ortaya çıkar.

Kıymetli evraklarda ise intifa hakkına konu olan kıymetli evrakın türüne ve devir yöntemine bağlı olarak intifa hakkının kurulması ve buna ilişkin devir de değişiklik gösterecektir.

Kanun Gereği Kurulması

Bazı durumlarda sözleşmeden doğmasa bile kanundan doğan sebeplerden ötürü intifa hakkı kurulabilmektedir. Bunlara örnek olarak evlilik birliği içerisinde kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı ve ana – babanın çocuğun malları üzerindeki intifa hakkı verilebilir.

Mahkeme Kararı ile Kurulması

Malik eğer intifa hakkının tesisini tapu siciline tescil etmekten kaçınıyorsa, hak sahibi dava açarak bunun tescilini sağlayabilir. Burada mahkemenin kesinleşen kararı ile birlikte hakkın kurulduğu kabul edilir. Bu durumda tescilden önce intifa hakkının kurulması söz konusu olur. Böyle durumlarda tescil kurucu değil açıklayıcı nitelik taşımaktadır ve intifa hakkının aslen kazanımı söz konusu olur.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkının sona erme durumları Türk Medeni Kanunu m.796 ve devamında düzenlenmiştir. Temel olarak intifa hakkı konusunun yok olması, taşınmaz mal söz konusuysa yapılan tescilin terkini, intifa hakkı sebebinin ortadan kalkması durumlarında intifa hakkı sona erer. Bunları yanında intifa hakkı için kararlaştırılan sürenin dolması, intifa hak sahibinin haktan vazgeçmesi veya ölümü durumunda da malik taşınmazın terkinini talep edebilmektedir.

Hak konusu malın yok olduğu, ortadan kalktığı durumda intifa hakkı da sona erer. Malikin malı yeniden ihya etme yükümlülüğü mevcut değildir. Fakat malın üzerinde bir sigorta mevcutsa intifa hakkının sahip olduğu hak bu sigorta bedeli üzerinde devam eder.

İntifa hakkı konusu taşınmaz kamulaştırmaya tabii olduğunda da intifa hakkı kendiliğinden ortadan kalkmaktadır. Artık özel mülk sıfatından çıkan bir mala ilişkin intifa hakkından da bahsedilemez. Fakat kamulaşan mal tekrardan özel mülk haline gelirse intifa hakkı sahibinin hakkı yeniden kendiliğinden tesis edilir.

Taşınmaza ilişkin intifa haklarında yapılan tescilin terkini ile birlikte intifa hakkı da sona ermektedir. Bu terkin hak sahibinin kendi talebi ile birlikte ortaya çıkmaktadır. Malik ile intifa hakkı sahibi terkin konusunda anlaşmalarına rağmen hak sahibi terkin talep etmediği takdirde malik hukuki süreç başlatarak mahkeme kararı ile birlikte terkini sağlayabilir. Bir diğer durum da intifa hakkı konusu taşınmaz ipotekli bir taşınmaz ise ipotekli taşınmaz satılıp paraya çevrilebilmektedir. Bu durumda da tescilin terkini gerçekleştirilir. Tapudaki intifa hakkının tescilinin terkin edildiği noktada intifa hakkı da sona erer.

İntifa hakkının süresin dolduğunda veya intifa hakkı sahibi kişi öldüğünde TMK m.796/2 uyarınca intifa hakkı kendiliğinden sona ermez fakat malik taşınmazın terkinini isteyebilir. İntifa hakkının süresi ise TMK m.797’de düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkının süresi gerçek kişilerde kişinin en fazla ölümüne kadardır. Tüzel kişilerde de belirli bir süre için anlaşma yapılabilir ve bu süre en fazla 100 sene olabilir.

İntifa Hakkının Devri ve Süresi

İntifa hakkı belirtildiği üzere gerçek kişiler ve tüzel kişilere tesis edilebilen bir haktır. İntifa hakkı sahibi gerçek veya tüzel kişi sahip olduğu bu hakkı kural olarak devredememektedir. Fakat Türk Medeni Kanunu m.806’da intifa hakkının kullanımına kanun uyarınca izin verilmiştir. Buna göre yapılan sözleşmede aksi bir hüküm mevcut değilse ve somut intifa hakkının özellikleri dikkate alındığında ilgili hakkında şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmamaktaysa intifa hakkının kullanımı bir başka gerçek veya tüzel kişiye devredilebilmektedir. Örnek vermek gerekişe bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi kimse gerekli şartlar mevcutsa taşınmazı bir başkasına kiralayabilir ve kiracı-kiraya veren ilişkisini ortaya çıkartabilir. Bu noktada malik intifa hakkı doğrultusunda sahip olduğu hak ve yetkileri kiralayan kişiye / kullanıcıya karşı ileri sürebilir.

İntifa hakkının süresi ise yukarıda belirtildiği üzere TMK m.797’de düzenlenmiştir. İntifa hakkı sahibinin gerçek kişi veya tüzel kişi olmasına göre ayrı yapılmıştır. Gerçek kişi intifa hakkı sahibi için kanun koyucu bir süre sınırı öngörmemiştir. Kişiler herhangi bir süre öngörebilirler. Bunun dışında ömür boyu sürecek intifa hakkı da tesis edilebilir. Kişi öldüğünde intifa hakkı mirasçılara geçmez, açıklandığı üzere bu durumda intifa hakkı sona ermektedir.

Tüzel kişiler açısından ise ölüm söz konusu olmadığı için süre sınırı kanun koyucu tarafından 100 yıl olarak belirlenmiştir. Taraflarca daha kısa bir süre de kararlaştırılabilir.

İntifa Hakkı Olan Gayrimenkulün Satışı

Taşınmaz mal intifa hakkına konu erdiğinde malikin mülkiyet hakkı devam etmektedir. Fakat malikin bu mülkiyet hakkı çıplak bir mülkiyet gibi kalmaktadır. Malikin kullanma, yönetme yetkileri ortadan kalksa da tasarruf yetkisi devam etmektedir. Malik taşınmazını başkasına satabilir. Bu noktada intifa hakkı sahibinin herhangi bir iznine veya rızasına gerek yoktur. Yeni malik de taşınmazı üzerinde intifa hakkının varlığını bilmek suretiyle satın almaktadır. İntifa hakkının tapuya tescilinin alenilik özelliği bu anlamda devreye gitmektedir. İntifa hakkı sahibinin hakları da devam eder. Yeni malik de kanun kaynaklı sahip olduğu ve yukarıda açıklanan hakları yeri geldiğinde intifa hakkı sahibine karşı ileri sürebilir.

İntifa Konusu Mala Verilen Zarar ve Zamanaşımı

İntifa hakkının konusu malın görülen zarar sonucu yok olmasından veya değerinin azalmasından esas olarak sorumla olan kişi intifa hakkı sahibidir. TMK.800’de bu sorumluluk durumu düzenlenmiştir. Fakat yine aynı maddeye göre intifa hakkı sahibi ortaya çıkan zararda kusurunun olmadığını ispat ettiği takdirde sorumluluktan kurtulur. Bunun yanında intifa hakkı sahibinin malı olağan ve amacına uygun kullanımından dolayı ortaya çıkan zararlardan dolayı sorumlu tutulması mümkün değildir.

İntifa hakkı sahibinin sorumlu olduğu bir zararın ortaya çıkması durumun malikin zararların giderilmesini ve tazminini talep etme hakkı mevcuttur. Bu hak açısından zamanaşımı süresi öngörülmüştür. TMK m.802 uyarınca malik bu talepleri malın kendisine geri verilme anından başlayarak 1 yıl içinde ileri sürebilir. 1 yıllık sürenin geçmesiyle birlikte bu talep hakkı zamanaşımına uğramaktadır.

Belirli durumlarda intifa hakkı sahibinin de ilişki bitiminde öne sürebileceği haklar kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir. TMK m. 801 uyarınca intifa hakkı sahibi yükümlü olmamasına rağmen ilgili mala ilişkin giderlerde bulunmuş, yenilemeler ve eklemeler yapmışsa, intifa hakkının sona erdiği zaman bu masrafları vekaletsiz iş görme kapsamında malikten talep edebilmektedir. Malik bu masrafları ödemekten kaçınırsa mala yaptığı eklemeleri söküp geri alabilir. Bu noktada eklemeleri geri alırken malı eski haline getirmesi zorunludur.