Türk Borçlar Kanunu, aralarında kira ilişkisi bulunan kiralayan ve kiracının karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Bu yazımızda, anılan Kanun ve emsal Yargıtay kararları kapsamında kiracının, kiralayanın ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazdan tahliyesinin yollarından ve hukuki prosedüründen bahsedeceğiz.

Türk Borçlar Kanunu, kiracının kiralayana karşı haklarını koruyan düzenlemeler içerdiği gibi kiralayanın da kiracıya karşı haklarını koruyucu düzenlemeler içermektedir. Taşınmaz malın maliki olan kiralayanın çeşitli nedenlerle kiralanan taşınmaza ihtiyaç (gereksinim) duyması hali, anılan Kanunda kiralayana dava hakkı tanınarak ve işbu dava yolu da bazı koşullara bağlanarak düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanununun “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında düzenlenen 350-351 maddelerinde kiraya veren taşınmaz mal sahibinin dava yolu açıklanmaktadır.

  a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu

diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da

değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin

genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak

belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

  b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya

kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle

kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı

olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme

hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da

kullanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kimin İhtiyacı Gerekçe Gösterilerek Açılabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, taşınmazı kiralayan malik ya da kiralanan taşınmazı devralan yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğunu öne sürerek kiracıya karşı tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, tahliyesi istenen taşınmazı kiralayan malik tarafından belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Kiralanan taşınmazı eski malikten devralan yeni malik ise; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İhtiyaç nedeniyle kiralayan malik tarafından açılacak kiracının tahliyesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup; yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin; Çağlayan’da bulunan bir taşınmazın tahliyesi için malik tarafından açılacak davanın usulen açılması doğru olacak mahkeme, İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilmesinden Sonra Taşınmazın Başka Üçüncü Kişiye Kiralanmasının Sonuçları Nelerdir?

Yukarıda açıkladığımız üzere, taşınmazı kiralayan malik ya da sonradan devralan yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğunu öne sürerek ve dava açma sürelerine riayet ederek kiracıya karşı dava yoluna başvurabilir ve kiracının kiralanan taşınmazsan tahliyesini sağlayabilir.

Davanın kabulü ile kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesinden sonra, söz konusu taşınmaz malik tarafından öne sürülen ihtiyaca uygun olarak kullanılabilecektir. Fakat uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere; kira artış oranının ancak Kanunun öngördüğü usullere göre belirlenerek kiracıya karşı öne sürülebilmesine karşın, paranın hızlı değer kaybettiği ve kira ücretlerinin de yeni kiracılara ilk kez kiralanacak taşınmazlar için yükseldiği durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurularak mevcut kiracının devre dışı bırakılmaya çalışıldığı durumlar söz konusu olabilmektedir. Kanun koyucu, yukarıda anılan Kanunun “Yeniden kiralama yasağı” başlığı altındaki 355. maddesinde bu duruma karşı bir düzenleme getirmiştir. Buna göre;

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Emsal Yargıtay Kararları Işığında “İhtiyaç” Kavramı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması kriteri benimsenmiştir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması olgusu, davayı gören mahkeme tarafından araştırılacaktır. Mahkemenin bu araştırmasında keşif ve bilirkişi incelemesine başvurması söz konusu olabilecektir. Aşağıda, Yargıtay’ın “gerçek, samimi ve zorunlu” olma kriterini sağlayan ve sağlamayan ihtiyaç değerlendirmelerine yer vermekteyiz:

“Türk Borçlar Kanunu 350/1 ve 351/1 maddesi gereğince işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dosya kapsamından davacının halen toptan tekstil konfeksiyon işini yaptığı yerde kiracı olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Şayet kirada ise yukarıda açıklanan ilke kararı doğrultusunda uzman bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılması, kirada değil ise yine kıyaslama yapılarak davacının ileri sürdüğü hususlarda hangi taşınmazın üstün vasıflı olduğunun araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” (Y.6.HD. 27.2.2014 – 2014/1962 E. 2014/2219 K.)

“Davada dayanılan ve hükme esas alınan iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dinlenen davacı tanıkları davacının ihtiyacının samimi olduğunu doğrulamış, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda da dava konusu işyerinde perakende ticaret (bakkal gibi) bir yer açılabileceğinin uygun olduğu belirtilmiştir. Dosya kapsamı ve toplanan deliller itibariyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece davanın kabulü ile davalıların kiralanandan tahliyelerine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Y.3HD. 19.06.2017 – 2017/4036E. 2017/10412K.)

“Şirket ihtiyacı için gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Şirketler tüzel kişiliğe sahip olup ancak şirket malı için şirketin ihtiyacı bahse konu olabilir.” (Y.6.HD. 17.9.2009 – E.2009/2483 K.2009/7327)

“Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve …’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Y.3HD. 01.03.2018 – 2018/1057E. 2018/1859K.)

Bu yazımızda, malik tarafından ihtiyaç nedeniyle kiracıya karşı açılacak tahliye davasını tüm hatlarıyla açıklamaya çalıştık. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının açılması belli usullere ve şartlara bağlandığından ve takip edilip olumlu sonuç alınabilmesi de uzmanlık gerektirdiğinden bu davaların mutlaka alanında uzman bir avukat aracılığıyla sürdürülmesi gerektiği görüşümüzü belirterek yazımızı sonlandırıyoruz.