Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tarafların sözleşme konusu taşınmazın yine sözleşmede kararlaştırılan gelecek tarihte devri hususunda anlaşma sağladıkları sözleşme çeşididir. Satıcı, taşınmazını alıcıya devredeceğini sözleşme ile taahhüt etmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 uyarınca noterde resmi şekilde düzenlenmek zorundadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekil zorunluluğu bulunmaktadır. Noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak göz önünde bulundurulacak ve geçerliliğini yitirecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmesi hususu mevcut ise sözleşme kapsamında edimin ifası talep edilebilecektir. Örneğin resmi şekilde düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusuysa ve yüklenici taşınmazı alıcı adına tapuda tescil ettirmiyorsa, alıcı tapu iptal ve tescil davası açarak yükleniciden tescil edimini ifa etmesini talep edebilmektedir. Adi yazılı taşınmaz vaadi sözleşmesinde, yani tarafların noter huzurunda değil kendi aralarında yazılı olarak düzenledikleri sözleşmede ise, kanunen sözleşme geçersiz olduğundan dolayı taraflar geçersiz sözleşmeye dayanarak sözleşme kapsamında taleplerini ileri süremeyecekler, yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında yapmış oldukları ödemeleri geri talep edebileceklerdir.

Bu durum, uygulamada birçok tüketicinin mağduriyet yaşamasına sebebiyet vermektedir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa üzerinde inşaat devam ederken alıcı tüketiciler ile adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapan yükleniciler, inşaat tamamlandığında ve tescil edimlerini yerine getirme aşaması ortaya çıktığında tescilden kaçınmakta, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı olduğundan dolayı geçersiz olduğunu belirtmekte ve tamamalanan taşınmazları o günün koşulları ile daha yüksek fiyattan yeni müşterilere satma arayışındadırlar. Bu noktada yukarıda belirtmiş olduğumuz adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçersizliği ve tapu iptal ve tescil davasındaki işlevsizliğinin bir istisnası ortaya çıkmaktadır:

Şöyle ki, Yargıtay içtihatları ile belirli şartların varlığı durumunda adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değil de ‘’alacağın temliki’’ sözleşmesi olarak ele alınmasını kabul etmektedir. Alacağın temliki sözleşmelerinde resmi şekil şartı aranmadığından adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli şartların varlığı ile alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilecektir. Bu noktada alıcı tüketici esasen yüklenicinin arsa sahibine karşı tapuya tescil alacağını yükleniciden temlik almaktadır. Yargıtay’ın işbu içtihatları ile birlikte alıcı tüketicilerin mağduriyetlerinin önlenmesi ve yüklenicilerin dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket etmesi amaçlanmaktadır.

Adi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki sözleşmesi kapsamında değerlendirilebilmesi için Yargıtay belirli bazı şartlar aramaktadır. bunlar:

• Yüklenici ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmalıdır.
• Alıcı tüketicinin dava konusu yapacağı ve adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek taşınmazlardan olması gerekmektedir.
• Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılmış olmalıdır.
• Tapu iptal ve tescil davasına konu edilecek taşınmazın inşaatının sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış olması gerekmektedir.

Belirtilen şartların mevcut olması durumunda adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuka uygun bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmamakla birlikte resmi şekil şartı olmayan hukuka uygun bir alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilecek ve tapu iptal ve tescil davasına konu edilebilecektir.

Tarafınızca böyle bir mağduriyet yaşanması durumunda, yüklenici ile imzalamış olduğunuz sözleşme resmi şekil şartlarına uygun olmasa dahi hak kaybınızı ortadan kaldırabilir ve yükleniciyi tescile zorlayabilirsiniz. Tapu iptal ve tescil davasında gerekli şartların mevcut olup olmadığının değerlendirilmesi ve yürütülecek hukuki süreçte herhangi bir hak kaybı yaşamanızın önlenmesi amacıyla tecrübeli bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilmektedir.

Alacağın temliki hükümleri kapsamında tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin Yargıtay kararlarını sizlerle paylaşıyoruz:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2265 Esas, 2017/1435 Karar sayılı ve 22.11.2017 tarihli kararında, “Düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını üçüncü kişiye de devir edebilir. Bu hâlde tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi değil Borçlar Kanununun 162. maddesinde (TBK 183) ve sonrasında düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilmelidir.” ifadeleri içtihat edilmiştir.

• Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 2017/2351 Esas, 2019/609 Karar sayılı ve 05.02.2019 tarihli kararında, “Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.” ifadeleri ile karar tesis edilmiştir.

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/3728 Esas, 2020/1870 Karar sayılı ve 25.06.2020 tarihli kararında ise; “Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.” ifadelerine yer verilmiştir.