Bu yazımızda uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan simsarlık sözleşmeleri ele alınacak, kanun maddeleri ve uygulamada öne çıkan özellikler ışığında açıklanacak ve bu sözleşme türünün birbirinden farklı yönleri ortaya konacaktır.

Simsarlık Sözleşmesi Nedir?

Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında düzenlenen ve simsarın iş sahibi ile üçüncü bir kişi arasında sözleşme kurulmasına veya sözleşme kurulması imkanı sağlamasını üstlenmenin karşılığında bir ücrete hak kazandığı sözleşme türüdür. Simsarlık tabirinin dışında eski kanun hükümlerinde tellallık veya gündelik hayatta aracılık tabiri de kullanılmaktadır.

Simsarlık sözleşmesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520 ve devamında düzenlenmiştir.

Simsarlık Sözleşmesinin Unsurları ve Özellikleri Nelerdir?

TBK m.520/1’de simsarlık sözleşmesinin ve simsarlığın tanımı yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesine ilişkin diğer hükümler ve içtihat çerçevesinde simsarlık sözleşmesinin unsurları belirlenebilmektedir.

• Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ve iş sahibidir. Simsar, iş sahibi tarafından özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimini yerine getirmek ile görevlendirilmiştir.
• Simsar ile iş sahibi arasında simsarlık sözleşmesinin imzalanmış olması aralarında kalıcı bir hukuki bağ yaratmamaktadır. Simsar iş sahibinden bağımsızdır. Kural olarak aksi sözleşmede yer almadıkça simsar iş sahibini temsil etmez.
• Simsarlık sözleşmesi ile simsar, iş sahibine çeşitli işlere ilişkin sözleşmeler kurabilmesi yönünden imkan sağlamak edimini, iş sahibi ise buna karşılık bir ücret ödeme edimini üstlenmektedir.
• Simsarlık sözleşmeleri şekil şartı içermemekle birlikte bu durumun bir istisnası TBK m.520/3’te düzenlenmiştir. İlgili hüküm uyarınca taşınmazlara yönelik simsarlık sözleşmeleri yazılı şekil şartına bağlıdır.
• Vekalet sözleşmelerinin özel bir türü olarak literatürde anılan simsarlık sözleşmelerine TBK m.520/2 uyarınca kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

Simsarın Ücret Alacağına İlişkin Düzenlenmeler Nelerdir?

Simsarın ücretine ilişkin düzenlemeleri birkaç açıdan ele almak gerekmektedir. Bu noktada hem kanun koyucunun getirdiği hükümler hem de içtihatler önem kazanmaktadır.

Simsarın ücret alacağının ücreti hak etme zamanı yönünden incelendiğinde TBK m.521’e bakılması gerekmektedir. İlgili maddenin ilk fıkrası uyarınca simsar, aracılık faaliyeti sonucunda iş sahibi ile üçünkü kişi arasında bir sözleşme imzalandığı takdirde ücrete hak kazanabilmektedir. Dolayısıyla simsarın faaliyetleri sonucunda sözleşme imzalanmadığı takdirde simsar ücrete hak kazanamamaktadır. Fakat içtihatlar çerçevesinde bu husus daha geniş yorumlanmakta, iş sahibinin sebepsiz bir şekilde üçüncü kişilerle sözleşme imzalamaması durumunda da simsar ücrete hak kazanmaktadır.

Simsar ve iş sahibi arasında yapılan simsarlık sözleşmesinde simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenmektedir.

Simsarın faaliyeti sırasında yapmış olduğu giderler yönünden ise kanun koyucu TBK m.521/3’te taraflara bir esneklik bırakarak simsarlık sözleşmesinde kararlaştırılmış ise simsar tarafından yapılan giderlerin simsara iş sahibi tarafından ödeneceğini belirtmiştir.

Simsarın ücret miktarı yönünden ise taraflar simsarlık sözleşmesinde bu hususu kararlaştırabilirler. Eğer sözleşmede simsarın ücreti belirlenmemişse simsarın ücreti TBK m.522 uyarınca ücret tarifesine göre, ücret tarifesi yoksa teamüle göre ödenmektedir.

Simsarlık Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları

“…TBK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. BU ŞART, İŞ SAHİBİNİN, KENDİSİNE TEKLİF OLUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE SÖZLEŞME YAPMAYI SEBEPSİZ OLARAK RED ETMESİ HALİNDE DE GERÇEKLEŞMİŞ SAYILMALIDIR. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. BU ŞARTIN AKSİ DE KARARLAŞTIRILABİLİR. c) TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.’’ (Y. HGK. 10.06.2015 – 2014/1 E. 2015/1539 K.)

‘’…Davacı tellal, davalıya taşınmazı göstermiş, davalı, davacı ile yaptığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan, davacının gösterdiği taşınmaz davalının eşi tarafından satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve ücret istemeye hak kazanmıştır. Ayrıca belirtmek gerekir ki mal sahibinin davacı tellalı yetkilendirmemiş olması da sözleşme kapsamında bir önem arz etmez.” (Y.13. HD 04.12.2017 – 2015/38577 E.-2017/11891 K.)

“…Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.” (Y. HGK. 04.02.2020 – 2017/13-543 E.-2020/64 K.)