Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Kira İlişkilerine Etkisi

Tüm dünyayı ve ülkemizi etkisi altına alan koronavirüs (covid-19) salgını insanlığın sağlığına karşı çok ciddi bir tehlike olarak karşımıza çıkarken aynı anda ekonomik anlamda da birçok soruna yol açmıştır. Ticari ilişkilerin darbe almasına ve zaman zaman bitme noktasına sebep olan covid-19 salgını nedeniyle alınan önlemler neticesinde birçok işletme iş yapamaz duruma ve hatta batma noktasına gelmiştir.

Birçok işletme ve iş yerinin faaliyetlerinin çok ciddi şekilde zarar gördüğü bu dönemde, kira ilişkilerinin de covid-19 salgını kapsamında ele alınması durumu kaçınılmazdır. Ciddi kar kaybı yaşayan ve hatta gün geçtikçe zarar etmeye başlayan ve  bu zararı artarak devam eden ve bunun yanında kira yükümlüğü ile sorumlu olan işletme ve iş yerleri için var olan kira yükü bazı noktalarda karşılanamaz hale gelebilmektedir. Bu noktada hem kiralayanın kira gelirinden mahrum kalmaması, hem de kiracının var olan kira yükünün hafiflemesi adına 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bize bazı çözüm yolları göstermektedir. Bu çözümlerin en önemli ve akla yatkın olanı ise kira uyarlama davasıdır.

Kira Uyarlama Davası Nedir? Kira Uyarlama Davasının Dayanağı Nelerdir?

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ‘’aşırı ifa güçlüğü başlıklı’’ 138.madde temelli bir hukuki talep hakkıdır. TBK m.138 uyarınca belirli koşulların var olduğu durumlarda kira miktarının aleyhine olduğunu düşünen taraflardan biri kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilmektedir. TBK m.138’e göre taraflardan birinin kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilme koşulları şu şekildedir:

• Sözleşme şartlarında olağanüstü, objektif ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,
• Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
• Bu değişiklik sebebiyle tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması ve
• Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

İlgili koşullar incelendiğine, covid-19 salgını nedeniyle faaliyet gösteremeyen veyahut faaliyeti ciddi ölçüde azalmış, zararı artmakta olan iş ve iş yerleri için kira sözleşmesi uyarlama talebi yolu açık gözükmektedir. Bu noktada belirtmek gerekir ki, kiracı ve kiralayan arasındaki kira sözleşmesinde uyarlamaya yönelik herhangi olumlu bir hüküm bulunuyor ise, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca bu hüküm geçerlilik arz edecektir. İlgili sözleşme hükmüne dayanılarak da kira sözleşmesinin ve kira miktarının uyarlanması sözleşmenin karşı tarafından talep edilebilir. Söz konusu kira sözleşmesinde sözleşmeye ilişkin herhangi bir uyarlama yapılamayacağına dair bir hüküm bulunması halinde ise bu hükmün geçerli kabul edilebilmesi mümkün değildir.

Kira Uyarlama Davasında Hukuki Destek

Kira uyarlama davası, hukuki düzlemde öne sürülmesi ve bu süreçte çok dikkatli adımların atılması gereken bir taleptir. Yukarıda açıklanan belirli koşulların bir arada olmadığı durumlarda bu talep herhangi bir anlam ifade etmeyecek ve olumlu bir sonuç doğurmayacaktır. Covid-19 salgının yoğun olarak yaşandığı ve hayatımızın her alanını ciddi şekilde olumsuz etkilediği bu dönemde haklı hukuki taleplerinizi doğru bir şekilde ifade edebilme ve yaşancak hak kayıplarını önleme adına bu alanda çalışan bir avukattan yardım almanız tavsiye edilmektedir.