Devre mülk nedir?

Devre mülk kişinin ilgili yapıyı yılın belirli bir döneminde ve 15 günlük süre ile kullanımını sağlayan paylı mülkiyet çeşididir. Devre mülk sözleşmesi ise bu paylı mülkiyetin kişiye geçirilmesini sağlayan sözleşme türüdür.

Devre mülk sözleşmesi, özellikle son zamanlarda daha çok gündeme gelen bir sözleşme olmakla birlikte vatandaşların çoğunlukla agresif satış yöntemleri ile ikna edilmesi nedeniyle imza edildikten sonra devre mülk sözleşmesinin iptali için çaba gösterdiği bir sözleşmedir.

Devre mülk sözleşmesinin temeli esas olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olsa da, uygulamada çoğunlukla devre mülk sözleşmesi ismi altında devre tatil sözleşmesi yapılmaktadır. Dolayısıyla ortaya çıkan herhangi bir uyuşmazlık durumunda göz önünde tutulması gereken en önemli hukuki düzenleme 14.01.2015 tarih ve 29236 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’dir. Nitekim yönetmeliğin 2.maddesinin 3.fıkrasında ilgili yönetmeliğin devre mülk sözleşmesi ismi altında yapılan sözleşmelere de uygulanacağı ve bu sözleşmelerin esas olarak ‘devre tatil sözleşmesi’ olarak kabul edileceği belirtilmiştir.

Devre mülk ya da devre tatil sözleşmeleri uygulamada tüketicilerin en çok problem yaşadığı sözleşme türlerindendir. Şöyle ki, tüketiciler ücretini ödedikleri yeri dahi görmeden maketler veya örnek odalar gösterilerek saldırgan satış yöntemleriyle baskı altına alınmaktadır. Tüketiciler bu şekilde detaylıca düşünme fırsatı verilmeden devre mülk veya devre tatil sözleşmelerini imza etmeye yönlendirilmektedir. Çoğu zaman belli bir meblağ peşin verilmekte ve kalanı senede bağlanmaktadır.

Devre mülk veya devre tatil sözleşmeleri imza edildikten sonra geri dönülemez değildir. Bu kapsamda devre tatil veya devre mülk sözleşmesinin iptali belirli koşullar altında sağlanabilir. Devre mülk Yönetmeliği kapsamında devre mülk ya da devre tatil sözleşmesi kurulmadan önce satıcılar bazı hususlar hakkında tüketicileri bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tüketici cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilecek başka bir ifadeyle sözleşmeyi iptal edebilecektir.

Devre Mülk ve Devre Tatil Sözleşmeleri

Öncelikle devre mülk sözleşmesi ile devre tatil sözleşmesini tanımlamak ve arasındaki farkı ortaya koymak gerekir. Devre mülk sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57 vd. maddelerinde mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı yahut bağımsız bölümün ortak sahiplerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. Devre mülk hakkı sadece mesken niteliğinde yahut kart irtifakına çevrilmiş veya müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer. Devre mülk hakkı yılın belirli dönemlerine ayrılmış olmalı ve 15 günden az süreli olmamalıdır.

Devre mülk hakkı kurulduğu tapu kütüğünde ilgili taşınmazın beyanlar hanesinde belirtilir. Devre mülk sözleşmesi ilgili tapu kütüğüne işlenmezse sözleşme geçerli olmaz. Başka bir ifadeyle sözleşmenin geçerli olabilmesi resmi senetle beraber bütün hak sahiplerince imzalanmış devre mülk sözleşmesinin tapu müdürlüğüne sunulmasına bağlıdır.

Devre mülk sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ifade edilmesine karşın Devre mülk Yönetmeliği kapsamında devre tatil sözleşmesi sayılmasının sebebi yönetmeliğin 2.maddesinin 3.fıkrasında belirtilmiştir.  Burada devre mülk gibi tapu siciline tescili gereken satışlara ilişkin sözleşmelerin bir yıldan uzun süreli kurulmuş olması gerekir. Aynı şekilde bu süre içinde tüketiciye birden fazla dönem için bir ya da birden fazla gece konaklama hakkı verilmesi halinde bu sözleşmelerin devre tatil sözleşmesi sayılacağı ve bu yönetmelik hükümlerine tabi olacağı ifade edilmiştir.

Devre tatil sözleşmesi ise, gerek 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun m.50/1 maddesinde gerekse de Yönetmeliğin m.4/d maddesinde, bir yıldan uzun süreli kurulan ve tüketiciye bu süre içinde birden fazla dönem için bir ya da birden fazla gece konaklama imkânı veren sözleşmeleri ifade etmektedir. Devre tatil sözleşmesi devre mülk sözleşmesinin aksine tapu kütüğünde belirtilmez.

Devre Tatil ve Devre Mülk Sözleşmesinin İptali Nasıl Sağlanır?

Devre mülk sözleşmelerinin iptali açısında Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde belirli haklar ve imkanlar düzenlenmiştir. Somut uyuşmazlığınıza uygun bir şekilde gerekli hukuki yol ve prosedürler işletildiği takdirde sözleşmenin iptali sağlanabilir ve hak kaybı yaşamanızın önüne geçebilirsiniz. Tüketici, 14 gün içinde cayma hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebileceği gibi belirli durumların var olması halinde 14 günlük süreye uymadan, yönetmelikte belirtilen hak düşürücü süre doğrultusunda cayma hakkı kullanılarak sözleşmenin iptalini sağlayabilmektedir.

Cayma Hakkı ve Cayma Süresi Nedir? Cayma Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?

Yönetmeliğin 7.maddesi ve devamında cayma hakkı düzenlenmiştir. Buna göre tüketici, devre mülk/devre tatil sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 günlük zaman dilimi içerisinde hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir. Cayma hakkına dair bildirim, süresi içinde şahsi hak doğuran ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri bakımından yazılı şekilde ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayabilen araçlarla yapılmalıdır. Ayni hakka konu taşınmazlara ilişkin sözleşmeler bakımından ise, bildirim noter kanalıyla yapılmalıdır. Bu usullere aykırı yapılan bildirimler hüküm doğurmaz.

14 Günlük Süre Dışında Cayma Hakkı ve Sözleşmenin İptali

Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin   5. ve 6.maddelerinde ön bilgilendirme formu ve cayma hakkına ilişkin hükümlere yer verilmiştir. Buna göre, satıcı yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin akdedilmesinden en az bir gün önce tüketicilere yazılı şekilde ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayabilen araçlarla ön bilgilendirme formu vermekle yükümlüdür. Yönetmeliğin eklerinde yönetmelik kapsamındaki her bir sözleşme için ön bilgilendirme formunda bulunması gereken unsurlar tek tek sayılmıştır.

Ön bilgilendirme formu, satıcının unvanı, iletişim bilgileri, hakkın kullanım koşulları, sözleşmenin süresi, cayma hakkının kullanım koşulları gibi hususları içermelidir. Ön bilgilendirme formunun tüketiciye gerektiği şekilde ya da hiç verilmemiş olması halinde tüketici cayma hakkını 14 günlük sürenin bittiği tarihten itibaren 1 yıl içinde kullanabilir. Yani bu aykırılık mevcut ise cayma hakkı süresi 1 yıl uzamaktadır.

Satıcı veya sağlayıcı, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği m.8 uyarınca, Yönetmeliğin Ek-6’da yer alan cayma formunu sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır. Cayma formu zamanında içerisinde bulunması gereken unsurları taşıyan bir biçimde tüketiciye verilmedi ise yine devremülk sözleşmesinden cayma hakkı 1 yıl uzamaktadır..

Ön ödemeli ya da uzun süreli devre tatil sözleşmeleri bakımından da tüketiciler sözleşmeyi imza ettikten sonra on dört gün içinde cayma haklarını kullanarak hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden devre tatil ya da devre mülk sözleşmesinin iptali sağlanabilir. Ancak cayma hakkına ilişkin on dört günlük süre kaçırılırsa bu iki sözleşme bakımından sözleşmenin sona erdirilebilmesi hala mümkündür. Bu kapsamda ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde tüketici hiçbir gerekçe göstermeden devir ya da teslim tarihine kadar sözleşme bedelinin %2’lik kısmını ödemek suretiyle sözleşmeden feshedebilir. Uzun süreli devre tatili sözleşmelerinde ise tüketici, ilk iki taksiti ödedikten sonra üçüncü yıldan itibaren her taksite ilişkin ödeme bildirimi aldıktan sonra on dört gün içinde sözleşmeyi feshedebilir.

Detaylı bilgiyi Ön Ödemeli Ve Uzun Süreli Devre Tatil Sözleşmeleri başlıklı makalemizde bulabilirsiniz.

Cayma Hakkının Süresi Nedir? Cayma Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?

Tüketici, hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden on dört gün içinde cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir. Cayma hakkına dair bildirim, süresi içinde şahsi hak doğuran ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri bakımından yazılı şekilde ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayabilen araçlarla yapılmalıdır. Ayni hakka konu taşınmazlara ilişkin sözleşmeler bakımından ise, bildirim noter kanalıyla yapılmalıdır. Bu usullere aykırı yapılan bildirimler hüküm doğurmaz. Uygulamada kişilerin noter kanalıyla bildirim hususuna dikkat etmediği ve bu sebeple hak kaybı yaşadıkları görülmektedir. Bu durumun önüne geçmek adına bu alanda deneyimli bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.

Devre Tatil ve Devre Mülk Sözleşmesinin İptali ve Sonuçları

Cayma hakkının kullanılmasıyla beraber satıcı ya da sağlayıcı sözleşmeye ilişkin tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, senet ve tüketicinin yaptığı tüm ödemeleri on dört gün için tüketiciye iade etmekle yükümlüdür. Uygulamada ise sözleşmenin tüketici tarafından kanuni hükümler doğrultusunda sonlandırıldığı fakat satıcı ya da sağlayıcı tarafından tüketicinin teslim ettiği senet veya ödemiş olduğu ücret iade edilmemekte, tüketiciler mağdur duruma getirilmektedirler. Bu noktada dava açılarak hukuki sürecin başlatılması ve bu şekilde iadenin sağlanması çözüm olarak karşımıza çıkar.

İptal edilen devre mülk sözleşmesinin senetleri ve yapılan ödemeler nasıl geri alınır? Özellikle kişiler vermiş oldukları senetlerin iadesini dava yoluyla geri almadığında ciddi mağduriyetin ortaya çıkabileceği açıktır. Verilen senetlerin ciro edilerek başkasına devredildiği durumda devredilen kişiler tarafından aleyhinize icra takibi başlatılabilmekte ve bu durum haciz ile sonuçlanabilmektedir. Dolayısıyla bunun önüne geçmek adına senetlerin iadesine yönelik dava açılmalı ve dava sonuçlanana kadarki süreç için de tedbir kararı aldırılarak mağduriyetinizin doğmaması adına önlem alınmalıdır.

Yargıtay’ın Görüşü

Yargıtay birçok kararında devre mülk ya da devre tatil sözleşmesi ile sözleşmeye konu taşınmazın tüketici tarafından bizzat görülmüş, incelenmemiş olmaması durumunda imza edilen sözleşmeyi kapıdan satış olarak kabul etmiştir. Bu kapsamda Yargıtay sözleşmenin imzalanmasının üzerinden yıllar geçse de tüketici taşınmazı hiç kullanmamışsa bu durumda muayene ve ihbar koşulu gerçekleşmediğinden cayma süresinin başlamadığını kabul ederek sözleşmenin geçersizliğine karar vermekte idi.

Fakat 14 Ocak 2015 tarih ve 29236 sayı ile Resmi Gazetede yayımlanan İş yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler Yönetmeliği adı altında yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu yönetmeliğin iş yeri dışında kurulan sözleşmeler ile doğrudan satışlara uygulanacağı belirtilmiş ve bazı sözleşme türlerinin bu yönetmelik kapsamında istisna sayılacağı ifade edilmiştir. Bu kapsamda 2/d maddesine göre devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti gibi sözleşmeler bu yönetmelik kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Bu yönetmelik ile artık Yargıtay’ın devre tatil ve devre mülk sözleşmelerine kapıdan satış içtihadı uygulanamayacağından sözleşmelerin muayene ve ihbar koşulu gerçekleşmediğinden geçersizliğine karar verilmesi mümkün değildir.

Devre Mülk Sözleşmesi ile İlgili Bazı Esaslar

Bu kısımda size devre mülk satış sözleşmesine ilişkin genel bilgiler vereceğiz. Hukuki anlamda geçerli bir devre mülk sözleşmesinden söz edebilmek için;

Devre mülk sözleşmesinde sözleşme tarihinin ve imzanın alıcı tarafın el yazısı ile sözleşmeye yazılması ve sözleşmenin bir örneği tüketiciye verilmesi zorunludur. Devre mülk satabilmek için satıcı taraf genellikle ücretsiz gezi, konaklama, yemek gibi reklam araçları kullanarak  yer tanıtımı yapan kişilerin, bu iletişimi gerçekleştirdikleri sırada, belirttikleri özelliklerin ve öne sürdükleri vaatlerin devre mülk satışı reklamı olduğu kişiye bildirilmelidir. Sözleşmenin geçerli bir sözleşme olarak kabul edilebilmesi için bu şarttır. Tüm bu hususlarda ispat yükü satıcı veya sağlayıcı taraftadır. İçtihatlar da bu doğrultudadır.

Devre mülk sözleşmesi ayni hak kazanımını sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşme doğrultusunda paylı maliklere tanınan devre mülk hakkı tapuya işlenir. Taşınmaza ilişkin tapu sayfasının beyanlar bölümüne kaydedilir. Kanun uyarınca tapuya kaydı gerçekleşmeyen devre ilişkin sözleşme geçersizdir. Dolayısıyla tarafların edim yükümlülükleri de mevcut olmayacaktır.

Devre Mülk Sözleşmesinin İptali Sürecinde Avukatın Önemi

Yukarıda çeşitli başlıklar halinde ele aldığımız devre mülk sözleşmesinin iptal edilebilmesi için hangi şartların ve durumların mevcut olduğunu, bu durumların hangi hukuki süreçlerden süreçlerden ve prosedürlerden geçtiğini ve hukuki sonuca etki eden noktaların neler olduğunu açıkladık. İlgili noktaların göz önünde tutularak gerekli adımların atılması çok önemlidir. Kişi yaşamış olduğu mağduriyetinde haklı olsa da, istediği sonucu alabilmesi için bu haklılığını hukuki boyutta da kanunlara uygun bir şekilde ortaya koymak zorundadır. Aksi durumda haklı olsa dahi mağduriyeti artacaktır. Hem bu hak kaybının önüne geçilebilmesi adına, hem de olabilecek maksimum hızda talebinizin sonuçlanması adına bu alanda deneyim sahibi, hukuki usule ve prosedürlere hakim bir avukatın hukuki desteğine başvurmak her zaman kişinin olumlu sonuç alabilmesine yardımcı olacaktır.

Sonuç

Devre mülk ya da devre tatil sözleşmelerinin yasal çerçevesi bu konudaki mevzuatın dağınık ve karmaşık olması sebebiyle anlaşılması zor olabilir. Ayrıca son yasal değişiklikler gereği devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri kapıdan satış olarak değerlendirilemeyeceğinden tüketicilerin bu tip sözleşmeleri imza ederken daha dikkatli olmaları ve yasal 14 günlük cayma hakkı süresini geçirmemeye özen göstermeleri gerekmektedir.