İpoteğin kaldırılması, hukuki anlamda ipoteğin fekki davası, tapu siciline şerh edilmiş olan ipoteğin hukuki olarak geçerliliğini yitirmesi üzerine kaldırılmasının talep edildiği dava türüdür.

Bu yazımızda kanuni dayanağı ve içtihat kararları üzerinden ipoteğin kaldırılması davasının ayrıntıları ve çeşitli unsurları açıklanacaktır.

İpotek Nedir?

İpoteğin kaldırılması ve buna yönelik dava talebinin detayları açıklanmadan evvel ipotek kelimesinin hukuki dünyada karşılığının ne olduğuna dair kısa bir açıklama yapmakta yarar görüyoruz.

İpotek, alacaklanın alacağını güven altına almasını sağlayan ve alacaklının borçlunun taşınmaz malvarlığı üzerine koyduğu, borçlunun borcunu ödeyince kaldırılacak olan tapu siciline şerh düşülen kayıta verilen isimdir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nedir, Ne Demektir?

İpoteğin sonra ermesine dair hususlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.  Buna göre alacaklının ipotek konusu borcu borçlu veyahut üçüncü kişi tarafından ödenmiş ise, lehine ipotek konulmuş olan alacaklının bu ipotek hakkını tapu sicil müdürlüğüne başvurmak suretiyle tapu kütüğünden kaldırmasını talep etmesi gerekmektedir. Bu işlemin sonucuna ipoteğin kaldırılması, veyahut bir diğer adıyla ipoteğin fekki denilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası Nedir?

Bir önceki paragrafta açıklandığı üzere ipoteğin kaldırılması hususu yalnızca dava ile ortaya çıkan bir husus değildir, temel olarak ipoteğin temeli olan alacak-borçlu ilişkisinin sona ermesi üzerine alacaklı tarafından yapılabilen bir işlemdir. Fakat alacaklının gerekli ipotek kaldırma işlemini yapmadığı takdirde ipoteğin kaldırılması davası açılarak haksız bir şekilde tapu kütüğünde yer alan ipotek kaydı kaldırılabilir ve terkini sağlanabilir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Şartları ve Sebepleri Nelerdir?

Borçlunun taşınmaz malvarlığı üzerinde kayıtlı olan ipotek haksız ve hukuka aykırı bir şekilde bulunmakta ise ipoteğin kaldırılmasına yönelik dava açılarak bu kayıt kaldırılabilir.

İpotek, baştan haksız bir şekilde kişinin taşınmaz malvarlığı üzerine konulmuş olabilir veya hukuka uygun olarak kaydedilen ipotek daha sonradan haksız bir hale gelmiş olabilir. İpoteğin haksız olması sonucunu doğuran ve ipoteğin kaldırılması davasında temel alınabilecek ana sebepler ise şu şekildedir:

• İpotek Alacağının Sona Ermiş Olması:

TMK m.883 uyarınca alacağın sona ermesi ile birlikte ipoteğe konu taşınmaz maliki ipoteğin kaldırılmasını alacaklıdan talep edebilmektedir. Bu noktada ipotek hukuken gerekçesiz hale gelmekte ve alacaklının malikin talebini görmezden gelmesi durumunda ipoteğin kaldırılması davası açılarak mahkeme eliyle terkin sağlanabilmektedir.

• İpotek Alacağının Geçersiz Olması:

İpotek ilişkisini ortaya çıkaran borç ilişkisinin geçersiz hale gelmesi, dolayısıyla lehine ipotek hakkı verilen alacaklının alacağının geçersiz durumda olması da var olan ipotek hakkının geçersiz hale gelmesine ve yolsuz tescil durumuna yol açacağından dolayı bu ipotek dava yolu ile kaldırılabilmektedir.

• İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması:

İpotek sözleşmesi ipotek hakkını ortaya koyan ve tapuda tescil edilmesi için şart olan, çeşitli şekil şartlarını içeren sözleşme türüdür. İpotek sözleşmesinin ilgili tapu memuru uyarınca resmi şekil şartına uygun olarak yapılması gerekmektedir. Bu şartları taşımayan ipotek sözleşmesi geçersiz olacak ve geçersiz ipotek sözleşmesine dayanılarak kurulmuş olan herhangi bir ipotek hakkı da geçersiz kabul edilecektir.

• Tasarruf Yetkisi Olmayan Kişi Tarafında İpoteğin Tescil Edilmesi:

Taşınmazı üzerinde ipotek hakkı kurulmasına izin verme yetkisi maliktedir ve ipotek hakkı kurulabilmesi için bu tasarruf yetkisine sahip olan kişinin ipoteği tescil etmesi gerekmektedir. Eğer tasarruf yetkisi olmayan kişi tarafından ipotek tescil edilmiş ise yine bu durumda da yolsuz tescil durumu ortaya çıkacaktır ve ipoteğin kaldırılması dava yoluyla talep edilebilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davasının Tarafları Kimlerdir?

İpoteğin kaldırılması davasında davacı taraf ipotek hakkının konusu olan taşınmazın malikidir. Malik dışında haksız ipotekten dolayı zarar gören üçüncü kişiler var ise Yargıtay kararları doğrultusunda bu kişiler de davacı olabilmektedir. Yargıtay kararlarınden örnek vermek gerekirse; aile konutunda ipotek hakkı yönünden eşin rızası da aranmaktadır, eşin rızası mevcut değilse eş de bu davada davacı olabilmektedir.

Davalı taraf ise kendi lehine ipotek hakkı kurulan kimsedir. Gerçek veya tüzel kişilik olabilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme esas olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri olsa da ipoteğin ortaya çıkmasına sebep olan uyuşmazlığın niteliğinde göre Asliye Ticaret Mahkemesi, Aile Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi de görevli olabilmektedir. Bu noktada bu alanda faaliyet gösteren bir avukata danışmanız tavsiye edilmektedir.

Yetkili mahkeme ise ipotek konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davasında Zamanaşımı

İpoteğin kaldırılması davasında zamanaşımı mevcut değildir. Davacı taraf istediği zamanda ipoteğin kaldırılmasına yönelik talebini mahkemeler önünde ileri sürebilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davasında Avukatın Önemi

İpoteğin kaldırılması davası birçok farklı açıdan incelenmesi ve ele alınması gereken bir davadır. Hakkınızı doğru bir şekilde, doğru bir platformda ileri sürebilmeniz elzemdir. Herhangi bir hak kaybı ve zaman kaybı yaşamamak adına bu alanda çalışan bir avukattan yardım almanız tavsiye edilmektedir.

İpoteğin Kaldırılmasına (Fekki) İlişkin Yargıtay Kararları

‘’…Bu açıklamalar ışığından somut olayda dosya kapsamından, davacı ile davalı eş … dava konusu taşınmazı aile konutu olarak kullandıkları, davalı …’ın davacı eşin “açık” razısı olmadan işbu taşınmaza diğer davalı lehine ipotek tesis ettirdiği anlaşılmaktadır. Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar sayılı kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır.

Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak ipoteğin kaldırılmasına yönelik davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Y. 2.HD. 01.11.2018 – 2017/6349 E. 2018/12283 K.)

‘’…7573 ada 16 parsel sayılı taşınmaz üzerinde İbrahim oğlu …’in ipotek alacaklısı olduğu ve davacının da ipotek alacaklısı gaip … kayyımı olduğu sabittir. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından ipoteğin kaldırılması talebi reddedildiğine göre, bu yolla tapudaki ipotek şerhinin terkini sağlanamadığı açık olduğundan davacının ipotek şerhinin terkini davası açmakta hukuki yararı bulunmaktadır,

Bu durumda; mahkemece, işin esasına girilerek taraf delilleri toplandıktan sonra ipotek şerhinin kaldırılması istemi hakkında esasa ilişkin bir karar verilmesi gerekirken, hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.’’ (Y. 14.HD. 10.01.2019 – 2016/4366 E. 2019/243 K.)

‘’…Somut olayda, davacı menfi tespit istemiyle taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını da talep etmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerektiği 6100 sayılı HMK’nın 12/1. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaların, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması hakkındaki bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin ve kesin olduğu için, bu konuda yetki sözleşmesi yapılamaz ve yetki sözleşmesi ile başka yetkili mahkeme kararlaştırılamaz.

Bu durumda uyuşmazlığın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Asliye Ticaret Mahkemesi sıfatıyla) görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.’’ (Y. 20.HD. 23.01.2020 – 2019/6123 E. 2020/325 K.)