Kira ilişkisinde kira sözleşmesini sona erdiren birçok husus bulunmaktadır. Taraflar kendi aralarında anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilecekleri gibi, hukuki yollara çeşitli gerekçelerle başvurularak da mülk sahipleri tarafından kiracının tahliyesine yönelik adımlar atılabilmektedir.

Bu yazımızda kiracının kira sözleşmesi kapsamında belirlenen kira bedelini ödemediği durumlardan kiracının tahliyesine yönelik mülk sahini tarafından hangi hukuki adımlarında atılarak sürecin nasıl yürütülebileceği hakkında bilgi verilecektir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Talebi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdiği durumlar düzenlenmiştir.  İki haklı ihtar ile tahliye husus ise ilgili maddeinin ikinci fıkrasında yer almaktadır.

Kanun hükmü uyarınca kiracı;

• 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre içerisinde,
• 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bu süreyi aşan süre içerisinde,

kira bedelini ödemediğinden dolayı kendisine yazılı iki ihtar gönderilmesine yol açmış ise, kiraya veren dava yolu ile tahliye talebinde bulunabilmektedir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Talebinin Süresi

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya yazılı iki ihtarda bulunmuş ise dava yolu ile tahliye talebinde bulunabilmektedir. İşbu dava ise kira süresinin veya 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira yılının bitim süresinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

Bununla beraber, TBK m.353’te dava açma süresine bir istisna hüküm getirilmiştir. İki haklı ihtar sonucu dava açma hakkı elde eden kiraya veren, bir önceki paragrafta belirtmiş olduğumuz dava açma süresi içerisinde dava açacağına dair kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmuş ise, dava açma süresi bir kira yılı kadar uzatılmış kabul edilmektedir.

Tahliye Talebini Ortaya Çıkaran İhtarname Nasıl Olmalıdır?

İki haklı ihtar ile tahliye talebinde bulunulabilmesi için kiracıya gönderilen ihtarların usulüne uygun şekilde ve belirli şartlar çerçevesinde gönderilmesi gerekmektedir. Öncelikle ihtarname yazılı olmalıdır. Kiracının kirasını ödemedi ay veya aylar hakkında olmalı ve bu ay veya aylar ihtarnamede belirtilmelidir.

Herhangi bir hak kaybı yaşamamanız ve usulüne uygun bir şekilde mağduriyetinizi giderebilmeniz için kira ve gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren bir avukata danışmanız tavsiye edilemektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Süreci

 Önceki paragraflarda belirtmiş olduğumuz usuli süreç takip edilerek tahliye talepli dava kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Kiracının yapılan ihtarlar üzerine kira borcunu yerine getirmiş olması bu durumu değiştirmemektedir, kiraya veren tarafında dava haklı mevcuttur.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına görevli ve yetkili mahkeme hususu da herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına büyük bir önem arz etmektedir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliy davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin konusu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyeye İlişkin Yargıtay Kararları

‘’Davacı, davalı ile aralarında 01.01.2007 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, iki haklı ihtara rağmen davalının kira borcunu ödemediğini belirterek kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kira dönemi içinde 2013 yılının Ocak, Şubat, Mart ayları kira bedeli ve Nisan, Mayıs 2013 ayları kira bedelinin ödenmesi konusunda davalı kiracıya iki kez ihtarname tebliğ ettirmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kira sözleşmesi ise 01.01.2008 tarihinde sona ermiş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 maddesi hükmü gereğince aynı koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzamıştır. Bu durumda kira yılı sonu 01.01.2014 tarihi olmaktadır. Dava ise 27.06.2013 tarihinde, ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden açılmış olduğundan, Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…’’ (Y. 3.HD. 14.05.2018 – 2017/16973 E. 2018/5110 K.)

‘’ Dava iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulune karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Olayımıza gelince; davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulüyle işin esasının incelenmesi doğru değildir.

Karar bu sebeple bozulmalıdır.’’ (Y. 6.HD. 20.09.2016 – 2016/51 E. 2016/5316 K.)