Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, bir diğer bilinen adıyla kira bedelinin tespiti davası, yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi kapsamında kiracı kiraya veren ilişkisinde bulunan tarafların 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 uyarınca yeni bir kira bedelinin belirlenmesine yönelik mahkemeden talep edilen hukuki bir süreçtir.

1. Belirlenmesi(4) MADDE 344

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(5)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(6)

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi MADDE 345

 Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasından olumlu bir sonuç alınabilmesi için öncelikle hukuki sürecin başında aranana bazı şartlar bulunmaktadır. İlk şart kira tespiti talep edilen taşınmazı konu eden yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması şartıdır. Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut değil ise ilgili taşınmazın kirasına yönelik bir tespit davası açılamayacaktır.

İkinci şart ise kira tespit davasının açılmasında davacı olan tarafın hukuki yararının bulunması şartıdır. Hukuki yarar yokluğunda açılan davanın başarılı olma şansı mevcut değildir.

Son şartımız ise kiraya konu taşınmazın konut veya çatılı iş yeri olması şartıdır. Konut veya çatılı iş yeri kategorisine girmeyen taşınmazları konu eden kira tespit davası açılamaz.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki kira tespit davası TBK m.345/1’de belirtildiği üzere her zaman açılabilir. Fakat talep edilen yeni kira bedelinin miktarı yönünden kira tespit davasında süreler çok önemlidir

TBK m.344/1 uyarınca taraflar arasında yapılmış olan kira bedelinin arttırımına dair bir anlaşma mevcutsa kira bedeli bu anlaşma miktarı doğrultusunda arttırılır ve kira tespit davası açılamaz. Bu noktada kanun koyucu kiracıyı koruyan ‘’bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir’’ ifadeleriyle tarafların kira arttırımına yönelik yapacakları anlaşmalara da bir sınır çizmiştir.

Eğer taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse ve kira ilişkisi 5 yıldan az bir süredir devam etmekteyse, kira tespit davası açılabilmektedir. 5 yıldan az süreli kira ilişkilerinde açılan kira tespit davalarında da yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir. Kanun koyucu yine bu noktada da kiracıyı koruyan bir düzenleme getirmiş, 5 yıldan az süreli kira ilişkilerinde yeni kira bedelinin tespitindeki arttırımın en fazla TÜFE oranında olacağını belirtmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisinin 5 yıldan fazla olduğu durumlarda ise kanun koyucu farklı bir düzenlemeye gitmiş ve taraflar arasında arttırıma yönelik bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakmadan, 5 yıldan uzun süren veya 5 yılın sonunda yenilenen kira ilişkilerinde kira tespit davası açıldığı takdirde yeni bedelin yalnızca TÜFE’ye göre değil aynı zamanda emsal ücretlere ve kiralanan taşınmazın durumuna göre belirleneceğini belirtmiştir. Dolayısıyla taraflar 5 yılın sonunda TÜFE’ye bağlı kalmadan, taşınmazın civarındaki diğer taşınmazların emsal ücretlerini ve davaya konu taşınmazın o anki durumunu da ortaya koymak suretiyle yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilecektir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, davaya konu taşınmazın kiracısı tarafından veya kiraya vereni tarafından açılabilmektedir. Kiracı kendisine fazla gelen kira bedelinin düşürülmesi, kiraya veren ise düşük bulduğu kira bedelinin arttırılması talebiyle belirtmiş olduğumuz diğer zamansal ve hukuksal şartları da göz önünde bulundurarak kira tespit davasını açabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup; yetkili mahkeme ise kira tespit davasına konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin; Çağlayan’da bulunan bir taşınmazın konu edildiği kira tespit davasında davanın usulen doğru açılabilmesi için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmalıdır.

Kira Tespit Davasında Belirlenen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerlidir?

Kira tespit davalarında akla gelen en önemli sorulardan bir diğeri ise kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olduğu sorusudur? Kiracının yeni kira bedeline ilişkin sorumluluğu geriye dönük olarak ortaya çıkabilir mi yoksa dava bitiminden itibaren mi geçerli hale gelir? Kanun koyucu TBK m.345’te bu hususa da açıklık getirmiştir.

Kira tespit davası yeni kira başlangıç döneminden en az 30 gün önceki bir tarihte açıldığı veya kiraya verenin bu süre içerisinde kiracıyı ‘’kira bedelinin arttırılacağına ilişkin’’ yazılı bildirimle bilgilendirdiği takdirde dava bir sonraki kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, belirtilen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır. Dolayısıyla bu şartlar gerçekleştiği takdirde belirlenen yeni kira bedeli ile önceki kira bedeli arasındaki fark kiracıdan tahsil edilebilecektir.

Bir önceki paragrafta belirtilen şartlar yoksa ve fakat sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.

Yukarıda bahsedilen durumlar mevcut değilse mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedeli mahkeme tarafından verilen kararın kesinleştiği tarihten itibaren geçerli olmaktadır.

Kira Tespit Davasında Avukatın Önemi

Kira tespit davası, hukuki düzlemde öne sürülmesi ve bu süreçte çok dikkatli adımların atılması gereken bir taleptir. Yukarıda açıklanan belirli koşulların ve şartların bir arada olmadığı durumlarda bu talep herhangi bir anlam ifade etmeyecek ve olumlu bir sonuç doğurmayacaktır. Haklı taleplerinizin doğru gerekçeler ile ortaya konulabilmesi ve herhangi bir hak kaybı veya mağduriyet yaşamamanız adına kiracı veya kiraya veren sıfatında olmanız fark etmeksizin bu alanda çalışan bir avukattan yardım almanız tavsiye edilmektedir.