Önceki yazımızda sizlere malikin arsa sahibi olduğu ve müteahhit firma ile noterde düzenlenme şekil şartına uyulmaksızın adi yazılı olarak düzenlenip imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde alacağın temliki hükümlerine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilmesinin yollarından bahsetmiştik. Bu yazımızda ise; bu defa malikin müteahhit (yüklenici) firma olduğu ve yine noterde düzenlenme şekil şartına riayet edilmeksizin imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde tapu iptali ve tescil davası açılabilmesinin yollarından bahsedeceğiz. Ayrıca bu yazımızda, dava konusu edilecek taşınmaz üzerinde özellikle banka ve finans kuruluşları lehine ipotek sınırlı aynı hakkı tesis edilmişse izlenecek yollara değineceğiz.

Önceki yazımızda da değindiğimiz üzere, TMK 706, BK 12-237 ve Tapu Kanununun 26. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ve tapuda ayni hak tesisine ilişkin işlemlerin resmi şekilde yapılması gerektiği emredici bir hükümdür. Ancak, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarının tüketici ile yüklenici firma olduğu ve sözleşme konusu taşınmazın malikinin de yüklenici firma olduğu hallerde, taraflar arasındaki sözleşme gereği tüketici sözleşmesel edimlerini tam olarak yerine getirmişse ve taşınmazı teslim alıp onu malik gibi kullanmaya başlamışsa yüklenicinin TMK’nın 2. maddesi gereği sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini ve sözleşme hükümleri gereği tapu devir ve tescil işlemlerini tüketici adına gerçekleştirmekle yükümlüğü olduğunu Yargıtay kararları ışığında kabul etmek gerekir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine…” ifadeleri içtihat edilmiştir.

Görülmektedir ki, malikin yüklenici olduğu ve alıcının (tüketici) sözleşmesel edimlerini yerine getirip bağımsız bölümü malik olarak kullanmakta olduğu hallerde yüklenicinin dürüstlük kuralına aykırı davranarak sözleşmesel edimlerini ifa etmekten kaçınmasına hukuk düzeni cevaz vermemektedir.

Yukarıda açıkladığımız uyuşmazlık türünde açılacak davanın yükleniciye husumet yöneltilerek açılması gerektiği aşikardır. Ancak, malik sıfatına haiz yüklenicinin borçlarından dolayı söz konusu taşınmaz üzerinde tapuda üçüncü kişiler lehine ipotek tesis edilmesi halinde açılacak davada husumetin ipotek hakkı sahiplerine de yöneltilmesi gerekecektir. İpotek, bir sınırlı ayni hak olduğundan taşınmazın davacıya tescili ile birlikte üzerinde bulunan diğer haciz şerhleri ile birlikte re’sen terkin edilemeyecektir. Taşınmaz üzerinde ipotek ya da ipotekler tesis edilmesi halinde, açılacak davanın yüklenici ile birlikte ipotek hakkı sahiplerine de yöneltilmesi gerekir. Burada üzerinde durulması gereken husus, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sözleşme konusu taşınmaz takdiyatsız vaziyette iken akdedilmesi ve alıcının taşınmazı ipotek tesis edilmeden evvel malik gibi kullanmaya başlamış olmasıdır.

Tarafınızca böyle bir mağduriyet yaşanması durumunda, yüklenici ile imzalamış olduğunuz sözleşme resmi şekil şartlarına uygun olmasa dahi hak kaybınızı ortadan kaldırabilir ve yükleniciyi tescile zorlayabilirsiniz. Tapu iptal ve tescil davasında gerekli şartların mevcut olup olmadığının değerlendirilmesi ve yürütülecek hukuki süreçte herhangi bir hak kaybı yaşamanızın önlenmesi amacıyla tecrübeli bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilmektedir.