Kira sözleşmesi, kanuni tanımı itibariyle, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tahliye durumu ise konut ve çatılı işyeri kiralandığında ortaya çıkmaktadır.

Yapılan kira sözleşmesi ile taşınmazın kiralanması hususunda anlaşılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümlerinin temelinde kiracının korunması yatmaktadır. Bundan dolayı kiracının tahliye edilmesi, ancak kanun hükümlerinde belirtilen sebepler ile mümkün olmaktadır. Bu yazımızda temel olarak kiralayanın kiracının tahliye edilmesini isteyebileceği sebepleri belirterek açıklayacağız ve bu sebeplerden yola çıkarak hangi hukuki süreçlerin başlatılabileceğini ortaya koyacağız. Bu hususları açıklamadan önce kira hukukuna ilişkin birkaç noktaya açıklık getirmekte fayda olduğunu düşünüyoruz:

• Kira sözleşmesinin yazılı olup olmaması: Kiracı ile kiralayan arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmenin yazılı olmadığı durum sıkça karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda akla gelen ilk soru işareti sözleşmenin yazılı değil de sözlü yapılmasının hukuki karşılığının ne olduğudur. Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümlerinde kira sözleşmesine yazılı olma şartı getirilmemiştir. Bu sözleşme yazılı yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. Fakat uygulamada yazılı olmasının avantajı çok daha büyüktür. Ortaya çıkacak herhangi bir uyuşmazlık durumunda yazılı bir sözleşme, sözlü bir sözleşmeye göre ispatı çok daha kolay olduğundan dolayı mağdur olan tarafa ciddi avantaj sağlamaktadır.

• Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi kavramları: Türk Borçlar Kanunu m.300 uyarınca kira sözleşmeleri belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Taraflar sözleşmenin yapıldığı esnada bir süre kararlaştırmışlar ise, sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın kira sözleşmesi sona erecektir, bu tür sözleşmeler belirli süreli sözleşmelerdir. Sözleşmede herhangi bir süre belirtilmeyen diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Belirli süreli kira sözleşmesinin belirlenen süresinin bitiminde kiracı herhangi bir bildirimde bulunmaz ve kira ödemeye devam ederek kira ilişkisini sürdürürse, kira sözleşmesi 1 yıllığına uzamış kabul edilir ve bu durum kanunda belirtilen 10 yıllık süre boyunca bu şekilde devam eder, her senenin sonunda birer yıl uzar. Bu durumda belirli süreli sözleşme TBK m.327 uyarınca, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Fakat süre bitiminde taraflar kira ilişkisine yeniden bir süre belirleyerek devam etmişler ise, belirli süreli sözleşme özelliği korunmuş olur.

KİRACI NASIL ÇIKARILIR? KİRACI TAHLİYESİ SEBEPLERİ NELERDİR?

Hukuk sistemimizde esas olarak kiracının korunduğunu ve kira ilişkisine ilişkin hükümlerin de kanun koyucu tarafından bu doğrultuda ortaya çıkarıldığını belirtmiştik. Fakat bu durum kiraya verenin tahliye hakkı olmadığı anlamına gelmemektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen durumlar gerçekleştiği takdirde kiraya veren kira sözleşmesini feshederek kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilecektir. Aşağıda ayrı ayrı açıklanacak olsa da, kısaca değinmek gerekirse;

-Kiracı, kira sözleşmesinden doğan kira miktarını ödeme borcunu yerine getirmediği takdirde tahliye edilebilir.

-Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresinin olması ile veya belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşme feshedilerek tahliye gerçekleştirilebilir.

-Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu ortaya çıkarsa fesih ve tahliye işlemlerini talep edebilir.

-Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye talep edebilir.

-Kiralananı sonradan edinen kişi, yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir.

-Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde, yani taahhütname imzalayıp taşınmazı boşaltacağına yönelik belirli bir süre vermesine rağmen boşaltmamışsa kiraya veren tahliye yöntemine başvurabilir.

-Kiracı, kira yılı süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiracının tahliye edilmesi sağlanabilir.

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, öğrendiği takdirde fesih ve kiracının tahliyesi yöntemine başvurabilir.

– Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Böyle bir durum mevcut ise kiraya veren de bu hakkı kullanabilir ve kiracının tahliyesini sağlayabilir.

– Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiracı güvence göstermediği takdirde kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliyesi yoluna başvurabilir.

– Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davrandığı durumlarda kiraya veren tarafından kira sözleşmesi feshedilebilir ve kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Belirtmiş olduğumuz sebeplerden ötürü kiraya veren kiracının tahliyesi yoluna başvurabilir. Sözleşmenin feshedilmesine ve tahliye talep edilmesine yönelik dava sebepleri Türk Borçlar Kanunu m.354 uyarınca belirtile haller ile sınırlıdır. Her bir sebep ayrı ayrı ele alınmalıdır ve uygulanacak hukuki süreç farklıdır. Belirtmek gerekir ki bu yollara başvurmak için kanunda öngörülmüş olan süreler mevcuttur ve bu sürelere uyulmadığı takdirde bahsetmiş olduğumuz koşullar gerçekleşse dahi kiracının tahliyesi sağlanamayacaktır. Aşağıda ayrıntılı şekilde açıkladığımız sürelere dikkat edilmesinde fayda vardır.

Kiracının Kira Borcunu Yerine Getirmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kir borcunu ödememesi, uygulamada en çok karşımıza çıkan tahliye sebebidir. Kiracıya aşağıda ayrı bir başlık altında açıklayacağımız üzere kirayı ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilebileceği ve bunun sonucunda tahliye davası açılabileceği gibi, kirayı ödemeyen kiracıya karşı kiraya veren ilamsız icra takibine başvurabilmektedir. Uygulamada kirayı ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek en hızlı yol da bu olmaktadır. İlamsız icra takibi ile birlikte hem kiralanan taşınmazın tahliyesi, hem de ödenmemiş kira borçlarının tahsili talep edilebilir. Diğer yöntemlerden farklı olarak bu yöntem icra hukukunun görev alanına girmektedir ve diğer hukuki yollardan farklı olarak icra dairesi ile icra mahkemeleri görev almaktadır.  Hukuki prosedürü aşağıda ayrı bir başlık altında ele almaktayız.

Belirli ve Belirsiz Sözleşmelerin Sürelerinin Bitiminde Tahliye

Sözleşmenin sona ermesi ile birlikte fesih, Türk Borçlar Kanunu m.347’de düzenlenmiştir. Belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme imkanı esas olarak kiracıya verilmiş bir imkandır. Buna göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin böyle bir imkanı bulunmamaktadır. Kiracı süre bitiminde bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetmediği takdirde sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Bu durumu bu şekilde 10 yıl boyunca devam edebilir. Kiraya veren, ancak bu 10 yılın sonunda, her yeni uzama yılının en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir ve kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise yine sözleşmenin feshi imkanı esas olarak kiracıya verilmiştir. kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirme imkanını sahiptir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra bu hakkı kazanmaktadır. Kiraya verenin diğer fesih ve tahliye talep etme nedenleri saklıdır.

Hem belirli, hem de belirsiz süreli sözleşmelerin feshi durumunda kanunda belirtilen 10 yıllık sürelerin hesaplamasının çok dikkatli bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bu sürenin doğru bir şekilde hesaplanarak bildirim süresine de uyulmak suretiyle yapılması, hak kaybı yaşamanızın önün geçecektir.

Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Dolayısıyla Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinin ilk fıkrasında kiraya verenin, kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa feshedebileceğini öngörmüştür. Eğer böyle bir durum mevcutsa kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaktadır. Fakat kiraya veren bu durumda sözleşmeyi derhal feshedemez, fesih sürelerine uygun davranarak açacağı tahliye davası ile sözleşme sona erdirilebilir.

Dava açma süresi; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 aydır. Belirsiz süreli sözleşmelere ilişkin fesih süresi ise TBK m.328’da belirtilmiştir. İlgili hükme göre yerel adette belirtilen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresi belirlenmiştir. Bu süre uyarınca başlanacak tarihten itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılarak ihtiyaç sebebiyle tahliye sağlanabilir.

Kiralananın Yeniden İnşası veya Onarımı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinin ikinci fıkrasında kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelecekse, kiraya verenin belirli sürelere dikkat etmek koşuluyla açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebileceği ve kiracının tahliyesini sağlayabileceği belirtilmiştir. Dikkat edilecek süre, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı dolayısıyla tahliye sebebinde olduğu gibi belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 aydır.

Bu durumda dikkat edilmesi gereken ayrı bir husus şudur ki; TBK m.355/2 uyarınca yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren buna aykırı davranırsa, TBK m.355/3 uyarınca eski kiracısına 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemek zorunda kalır.

Konut veya Çatılı İşyerini Satın Alan Kişinin Kiracıyı Tahliye Etmesi

Kiraya veren malik, kira sözleşmesi konusu olan taşınmazı birine sattığı zaman, yeni malik kişinin mağduriyet yaşamasının önlenmesi adına kanun koyucu tarafından yeni malik kişiye belirli şartlar mevcutsa sözleşmeyi fesih ve tahliye talep etme hakkı verilmiştir. TBK m.351’e göre yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu mevcutsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir.

Burada her ne kadar yeni malikin mülkiyet hakkı korunsa da, dava açma süresi olarak bildirimden itibaren 6 aylık bir bekleme süre öngörülmekle birlikte kiracının da korunması amaçlanmıştır. Yeni malik hem yazılı bir şekilde durumu taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bildirmek, hem de kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi için dava açmadan evvel 6 ay beklemek zorundadır.

Taahhütname Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde, yani taahhütname imzalayıp taşınmazı boşaltacağına yönelik belirli bir süre vermesine rağmen boşaltmamışsa kiraya veren tahliye yöntemine başvurabilir. TBK m.352/1’de bu husus açıkça ortaya konulmuştur.

Kiracının kiraya verene vermiş olduğu taahhütname için adi yazılı şekil şartı konulmuştur. Bunun ötesinde bir nitelik taşıyan taahhütname yalnızca ispat durumunu kolaylaştıracaktır. Taahhütnamede belirtilen süre gelmesine rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracının tahliye edilmesi için icra yoluna gidilebilir veya dava açılarak tahliye edilmesi istenebilir. Kiraya veren bu yollara taahhütnamede belirtilen süreden itibaren 1 ay içerisinde başvurmak zorundadır.

Kiracının taahhüdü, ancak kiralananın teslim edilmesinden sonra yapıldıysa geçerli olacaktır. Teslimden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhüdün geçerliliği mevcut değildir. Kanun koyucu bu tercihi ile kiracıyı korumayı ve zorunlu olarak taahhüt altına girmesinin engellenmesini amaçlamıştır.

Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar İle Tahliye

Kira borcunu ödemeyen kiracıya, yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi ilamsız icra ile takip başlatılabileceği gibi borcunu ödemesi adına ihtar da çekilebilir. İlk ihtar sonrasında borcunu ödememeye devam eden kiracıya karşı ikinci bir ihtar çekilerek de borcunu ödemesi, ödemez ise dava açılarak tahliye edilmesi sağlanabilir. Borç ödememesi dışında kira sözleşmesine veya kiracılık ilişkisine herhangi bir şekilde aykırılıkta bulunan kiracıya da iki haklı ihtar çekilmesi sonucunda dava açılarak tahliye sağlanabilir. TBK m.352/2’de ‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’ denilmek suretiyle bu durum hüküm altına alınmıştır.

Belirtildiği üzere borcun ödenmesine veya kiracılık ilişkisine karşı aykırı davranışların giderilmesine yönelik iki adet haklı ihtar çekilmeli ve bu ihtarlar aynı kira yılı içerisinde çekilmelidir. Halen ödeme gerçekleştirilmediği takdirde kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira yılının bitiminden itibaren kira yılının1 ay içerisinde dava açılmak zorundadır, aksi takdirde bu sebebe dayanarak tahliye talep edilemez. Süreye mutlaka dikkat edilmelidir.

Kiracının Oturabileceği Ayrı Bir Evinin Olması

Türk Borçlar Kanunu, kiracının kanunda belirtilen şartları sağlayan, oturabileceği bir evi var ise kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceğini ve kiracının tahliyesini sağlayabileceğini düzenlemiştir. Kanunda belirtilen şartlarda ise bu evin;

• Evin malikinin kiracı veya kiracının eşinin olması
• Evin kiralanan ev ile aynı ilçe veya belde sınırları içinde bulunması
• Evin objektif olarak oturmaya elverişli olması

aranmıştır. Söz konusu evin bu şartları sağlaması kanun koyucu için yeterli görülmemiştir. TBK m.352/3’e göre kiracının veya eşinin böyle bir evi mevcut olsa dahi kiraya veren ancak sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor ise sözleşmeyi sona erdirmek ve tahliyeyi sağlamak için dava açabilecektir. Yani kiraya veren, kiracının belirli şartları sağlayan, oturabileceği bir evinin olduğunu sözleşmenin kurulması sırasında biliyor ve bilmesine rağmen kira sözleşmesini düzenliyor ise, daha sonradan bu sebebe dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir.

İlgili talep ile dava açmanın kanuni süresi ise sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 aydır.

Kira İlişkisinin Devamının Çekilmez Hale Getirilmesi Nedeniyle Tahliye

Bu sözleşme fesih ve tahliye sebebi kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu m.331/1 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilirler.

Kiraya veren taraf kiracıdan kaynaklanan ve kira ilişkisini kendisi için çekilmez hale getiren davranışların ve durumların varlığı halinde sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliye edilmesini sağlayabilir.

Hangi durumların kira sözleşmesini çekilmez hale getireceği ise kanunda açıklanmamıştır. Bu kavram çok sübjektif bir kavramdır ve her olayın, uyuşmazlığın özelinde değerlendirilmelidir. Doğru bir tespitin yapılabilmesi adına uzman bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.

Kiracının İflası Durumunda Tahliye

Kiracının iflas etmesi durumunda kiraya verenin kendi menfaatini korumak adına   izleyebileceği hukuki prosedür Türk  Borçlar Kanunu m.332’de düzenlenmiştir. Buna hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ettiği takdirde kiraya verene güvence isteme hakkı doğmaktadır. Kiraya veren bu güvenceyi işleyecek olan kira bedelleri için isteyebilmektedir. Bunu yaparken kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Verilen süre içinde kendisine bir güvence verilmediği takdirde, kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir ve kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiracının Taşınmazı Özenle Kullanmaması ve Komşuları ile Geçinememesi Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu m.313 ve devamında kiracının borçları düzenlenmiştir. M.316’da ise kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu açıklanmıştır. Buna göre kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı durumlarda ise kiraya verenin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı ortaya çıkmaktadır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, öncelikle en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. İhtar doğrultusunda gerekenler kiracı tarafından yapılmaz ise sözleşme sona erdirilir.

Bunun yanında kiraya veren açısından ayrıca TBK m.316/3’te herhangi bir ihtar veya süreye uyulmadan derhal fesih hakkı tanınmıştır. Konut ve çatılı işyeri kirasında,

• Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması

Durumlarından herhangi birinin varlığı halinde kiraya veren, ihtar çekmeden veya bildirim süresine uymadan, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu durum kanunda açıkça gösterilmiştir ve Yargıtay’ın içtihatları ile de sabittir: ‘’Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi  2017/8259 E. 2018/189 K., 16.1.2018 T.)’’

Tahliye Davası Nedir ve Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracının tahliye edilebilmesi için dayanak sebepleri ve hukuki çerçevesini yukarıda açıkladık. Belirttiğimiz sebeplerin var olması halinde kiracının kira konusu taşınmazdan tahliye edilebilmesi için dava açılması gereklidir. Kiraya veren tahliyeye ilişkin hukuki sebebini dava açarak ileri sürmelidir. Belirttiğimiz üzere her dayanak sebep için farklı bir dava açma süresi öngörülmüştür. Bu hak düşürücü sürelere çok dikkat edilerek hareket edilmelidir. Sürelerin nasıl hesaplanması gerektiğini başlıkların altında belirttik. Özel olarak düzenlenen dava açma sürelerinin yanında ‘dava açma süresinin uzaması’ başlıklı TBK m.353’te dava sürelerine ilişkin genel bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre kiraya veren, belirtilen dava açma süreleri içinde davayı açmasa da dava açacağına dair bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamaktadır.

Kiracı Tahliye Bildirimi Nasıl Yapılır?

Tahliye davası açmak için sürelere çok dikkat edilmesi gerektiğini belirttik. Kanun hükümlerine bakıldığı zaman sürelerin yalnızca dava açma ile ilgili değil, kiraya veren tarafından kiracıya belirli bildirimler yapılması amacıyla da konulduğu görülmektedir. Yapılacak bu bildirimler de kanun uyarınca belirli şekil şartlarına ve prosedürlere bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili olarak kiracıya yapılacak ihtar ve bildirimlerin geçerliliği yazılı şekilde yapılmalarına bağlıdır. Yazılı şekilde yapılmayan bildirim geçerli kabul edilmeyecek ve tahliye sebebinizin kullanılması bildirim şartına bağlanmış ise sebebinizin varlığına rağmen yazılı bildirimde bulunmadıkça tahliye yoluna başvuramayacaksınız. Yazılı olmasının yanında bildirimler resmi kanallar aracılığı ile, noter vasıtasıyla gönderilmelidir. Doğru bir şekilde başlatılmamış bir hukuki süreç hak kaybı yaşamanıza neden olacaktır. Bunun önüne geçmek adına bu alanda tecrübeli bir avukata danışmanızı öneririz.

Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kiracının Tahliyesi

İki farklı şekilde icra takibi vasıtasıyla tahliye gerçekleştirilir. İlk olarak yukarıda belirttiğimiz sebeplerden ve hukuki dayanaklardan biri öne sürülerek tahliye davası açılabilir ve mahkeme tahliye kararı verebilir. Bunun üzerine icra dairesi vasıtasıyla tahliye talepli ilamlı icra yoluna başvurulur.

İkinci olarak ise yine yukarıda bahsettiğimiz ilamsız icra yolu ile kiracı tahliyesi yöntemidir. İcra İflas Kanunu m.269 ve devamında düzenlenmiştir. Bu durumda dava yoluna başvurulmaz, kiracının ödememiş olduğu kira bedelleri ve kiracının tahliyesi talep edilir. Bu yöntem yalnızca kiracının borcunu ödemediği tahliye sebebi mevcut ise uygulanabilir, bahsetmiş olduğumuz diğer kanuni sebepler mevcut ise tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu yol tahliye davasından daha kolay ve nispeten daha hızlı bir yol olduğundan dolayı uygulamada kiraya veren tarafın en çok başvurduğu yöntemdir. Kiracının kirayı ödemediği durumda kiraya veren icra yoluna başvurarak icra dairesi aracılığıyla ona bir ödeme emri gönderilmesini sağlar. Kişi yalnızca kira bedellerini talep ediyorsa ödeme emrinde yalnızca kira bedellerini talep etmelidir. Tahliye de talep ediliyorsa eğer ayrıca belirtmesi gerekmektedir. Buna göre düzenlenen ödeme emrinde borcun 30 gün içinde ödemesini talep edilmekte, aksi takdirde tahliye işleminin gerçekleştirileceği belirtilmektedir.  Kiracı kendisine gelen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse veya kira bedelini belirtilen süre içinde ödemezse temerrüde düşmüş kabul edilir.  Kişi itiraz ederse takip durur. İtiraz takibi durdurur. İtirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. Dolayısıyla takibe itiraz geldiği takdirde kaldırılmasına yönelik icra mahkemeleri nezdinde itirazın iptali davası açılmalıdır.

Takibe kiracı tarafından itiraz edilmediği ve takibin kesinleştiği durumda ise kiraya veren ödenmeyen bedellerin ödenmesi için haciz işlemi uygulayabileceği gibi konut veya çatılı işyerinin tahliyesini de icra mahkemesinden talep edebilir. Kiraya veren bu talebini İİK m.269/a uyarınca 6 ay içinde ileri sürmelidir. Kiraya veren 6 ay içinde mahkemeden tahliye talep etmez ise bir daha bu alacaklara dayanarak tahliye talepli ilamsız icra yolu ile takip yapamaz.

Kiracı Tahliye Davasının Sonuçları

Tahliye davası sonucu kiraya veren lehine ortaya çıktığı takdirde kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Aralarındaki kira sözleşmesi artık sona ermiş durumdadır. Türk Borçlar Kanunu m.334 uyarınca  Kiracı, kiraladığı taşınmazı teslim aldığı gibi kiraya verene teslim etmek zorundadır. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bunun dışındaki zararlardan ise kiracı sorumlu tutulacaktır. TBK m.334/3 uyarınca ise özleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yani kiraya veren soyut bir şekilde cezai şart öngöremez.

Kiracının vermiş olduğu zararların kendisine bildirilmesi açısından ise TBK m.335 hükmü düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Anlaşıldığı üzere kanun koyucu gizli ayıp ve açık ayıp ayrımı yapmıştır. Kiraya veren bu ayrıma dikkat ederek hareket etmelidir.

Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kiracının tahliyesinin ne kadar süreceğine yönelik net bir cevap vermek mümkün değildir. Her olayın ve uyuşmazlığın ayrı ayrı incelenmesi gerekir. Tahliye süresine birçok farklı etken dahil olmaktadır. Kiraya verenin tahliye talep etme sebebi, başvurmak istediği yol ve bu yola devam etme yöntemi ayrı ayrı etkili olmaktadır. Kanun hükümlerinde belirtilen sürelerin yanında dava açıldığında ilgili mahkemenin yoğunluk durumu vb. sebepler de süreye etki etmektedir. Sürecin dava açıldıktan sonra ne kadar süreceği ise ortalama olarak 6 ay şeklinde cevaplandırılabilir.

Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kiracı tahliyesi için açılacak tahliye davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme açısından ise, yine HMK hükümleri dikkate alındığında davalının yerleşim yeri mahkemesidir yetkili mahkeme olarak karşımıza çıkmaktadır. Tahliye davası söz konusu olduğunda davalının yerleşim yeri kiralanan taşınmazın yerleşim yeri olduğundan dolayı, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Tahliye talebinin dayanakları arasında belirttiğimiz, ödenmeyen kira bedellerinin ve tahliye talebinin ilamsız icra yoluyla takibi yönteminde ise icra daireleri ve icra mahkemeleri devreye girmektedir. Bu durumlarda tahliyede görevli ve yetkili icra dairesi kiralayan kişinin ikametgahının bulunduğu yer icra daireleridir.